Cassazione Civile, Ordinanza n. 39377/2021 del 10/12/2021

Esito

La controversia

Una società/agenzia immobiliare ha chiesto il pagamento della provvigione sostenendo di aver messo in relazione l’acquirente con il venditore per l’acquisto di un appartamento in Firenze. In primo grado la domanda è stata respinta per prescrizione. In appello la decisione è stata riformata: la Corte territoriale ha ritenuto interrotto il termine prescrizionale da una raccomandata inviata nel novembre 2007, ha considerato provata l’iscrizione del mediatore al relativo albo sulla base della proposta irrevocabile, ha qualificato la scrittura del 15 febbraio 2007 come contratto preliminare e ha condannato l’acquirente al pagamento del 2% del prezzo. L’acquirente ha proposto ricorso per cassazione con nove motivi: ha dedotto, tra l’altro, l’inammissibilità dell’appello ex art. 342 c.p.c., la nullità della notifica dell’atto di citazione e la conseguente prescrizione, il difetto di prova dell’iscrizione al ruolo dei mediatori, la nullità della proposta per indeterminatezza dell’oggetto, la mancata conclusione dell’affare perché il bene era in comunione e perché l’accettazione sarebbe stata tardiva, nonché la nullità del c.d. preliminare di preliminare. La controricorrente ha resistito. La Corte di cassazione ha rigettato i primi quattro motivi; ha ritenuto assorbiti i motivi dal quinto all’ottavo; ha accolto il nono motivo, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione. La Corte ha affermato che occorre verificare in concreto se l’accordo fosse un valido contratto preliminare, idoneo a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, oppure un mero preliminare di preliminare, privo dell’idoneità a integrare un affare concluso ai sensi dell’art. 1755 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il solo nono motivo, ha dichiarato assorbiti i motivi dal quinto all’ottavo e ha rigettato i primi quattro. Ha quindi cassato la sentenza della Corte d’appello di Firenze e ha rinviato alla medesima Corte, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. Il rinvio è stato disposto perché il giudice di merito dovrà accertare la reale natura dell’accordo del 15 febbraio 2007: se contratto preliminare pienamente vincolante, allora l’affare può dirsi concluso e la provvigione può spettare; se invece si trattava di un preliminare di preliminare, il diritto alla provvigione non sorge per mancata conclusione dell’affare in senso economico-giuridico.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  L’appello deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati e delle relative doglianze; non è necessario un progetto alternativo di sentenza, ma il motivo di ricorso in cassazione deve essere specifico e autosufficiente.

• art. 140 c.p.c.

  La nullità della notifica e il suo eventuale effetto sulla prescrizione non sono stati esaminati come motivo utile in assenza di rituale impugnazione incidentale e per giudicato interno sulla statuizione di primo grado.

• art. 291 c.p.c.

  La rinnovazione della notifica non è stata ritenuta decisiva ai fini del motivo accolto solo in relazione alla questione preliminare della natura del negozio; sul punto la Corte ha dichiarato inammissibili le censure.

• art. 112 c.p.c.

  L’omessa pronuncia è stata esclusa per la formazione del giudicato interno sulla validità della notifica e per la necessità di impugnazione incidentale sulla relativa statuizione.

• art. 346 c.p.c.

  La mera riproposizione delle eccezioni non accolte è sufficiente solo se la questione non sia stata in alcun modo esaminata dal primo giudice; se invece è stata respinta, occorre appello incidentale.

• art. 329, comma 2, c.p.c.

  Sulle statuizioni sfavorevoli di primo grado non impugnate si forma giudicato interno.

• art. 345, comma 2, c.p.c.

  Le questioni coperte da giudicato interno non possono essere riesaminate d’ufficio in appello.

• art. 2950 c.c.

  Il termine di prescrizione del diritto alla provvigione è stato oggetto della controversia; la Corte di merito lo aveva ritenuto interrotto da una raccomandata.

• art. 6 L. 3 febbraio 1989, n. 39

  L’iscrizione al ruolo dei mediatori può essere provata anche per presunzioni, ad esempio mediante l’indicazione del numero di iscrizione sulla proposta di acquisto.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato per la validità del contratto e per la verifica dell’eventuale nullità della proposta o del c.d. preliminare di preliminare.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato per dedurre la nullità della proposta o del negozio per asserito difetto di causa; la Corte rinvia al giudice di merito per la corretta qualificazione del rapporto.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato come norma sulla rilevabilità d’ufficio della nullità.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo quando l’affare è concluso in senso economico-giuridico, cioè quando tra le parti si costituisce un vincolo idoneo all’esecuzione specifica.

• art. 1103 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo alla comproprietà del bene e alla mancata conclusione dell’affare per difetto di adesione di tutti i comproprietari.

• art. 1372, comma 2, c.c.

  Richiamato per sostenere che il vincolo non poteva produrre effetti oltre le parti e i limiti dell’accordo stipulato.

• art. 1388 c.c.

  Richiamato per la questione della spendita del nome e della rappresentanza nella sottoscrizione da parte di uno solo dei comproprietari.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato sulla efficacia dell’accettazione e sulla sua tempestività.

• art. 1335 c.c.

  Richiamato sulla presunzione di conoscenza della proposta/accettazione.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato nella verifica della natura del negozio preliminare e della sua idoneità a vincolare le parti.

• art. 2932 c.c.

  È il parametro decisivo: solo un vincolo che abiliti ciascuna parte all’esecuzione in forma specifica consente di ritenere concluso l’affare ai fini della provvigione.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione che deduca la violazione dell’art. 342 c.p.c. per genericità dei motivi di appello, il ricorrente deve riportare in modo autosufficiente il contenuto dei motivi di gravame e confrontarsi con la concreta decisione del giudice di merito.
• Se una questione è stata respinta, anche implicitamente ma in modo inequivoco, dal primo giudice, il suo riesame in appello richiede appello incidentale; in mancanza, sulla statuizione si forma giudicato interno.
• In materia di mediazione immobiliare, l’onere di provare l’iscrizione al ruolo può essere assolto anche per presunzioni, e l’indicazione del numero di iscrizione su moduli o proposte di acquisto può essere sufficiente.
• Il diritto del mediatore alla provvigione sorge solo quando l’affare sia concluso in senso economico-giuridico, ossia quando tra le parti si sia formato un vincolo giuridico idoneo a fondare l’esecuzione specifica del negozio ex art. 2932 c.c.
• Non sussiste automaticamente il diritto alla provvigione quando l’accordo intercorso tra le parti sia soltanto un atto preparatorio o un preliminare di preliminare, valido e lecito ma privo di idoneità a rendere azionabile l’esecuzione specifica del definitivo.
• La qualificazione del negozio dipende dalla reale volontà delle parti e non dal nomen iuris utilizzato; in presenza di sequenze negoziali complesse il giudice deve verificare se l’intesa abbia già chiuso l’assetto essenziale dell’affare o se abbia soltanto avviato una formazione progressiva del contratto.

Come è indicizzato