Cassazione Civile, Ordinanza n. 04805/2025 del 24/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'azione promossa dal proprietario di una porzione di terreno, derivata dal frazionamento di un originario fondo in declivio della sua dante causa, contro il comune, il condominio di un edificio insistente in parte sul suolo, e altri convenuti. Il proprietario chiedeva la restituzione di circa 64 mq di terreno, ritenendo che la porzione fosse stata occupata senza titolo dal comune, dall'edificio condominiale e da sottoservizi del condominio, oltre al risarcimento dei danni. La vicenda era collegata a un precedente giudizio della dante causa, nel quale era stato accertato l'illecito del comune per la realizzazione di un muraglione senza provvedimento ablativo e si era ottenuto il risarcimento per il deprezzamento del fondo. Il tribunale aveva rigettato le domande; la corte d'appello aveva poi condannato il comune alla restituzione della porzione di suolo, ma aveva negato la restituzione nei confronti del condominio e confermato il rigetto del risarcimento. Il ricorrente ha censurato tale decisione con otto motivi: nei primi cinque ha dedotto, in sintesi, la violazione delle norme sulla proprietà e sulla tutela dominicale, la falsa applicazione delle norme sull'accessione e sulla prova, l'erronea valutazione di una memoria difensiva precedente alla ctu, il vizio di ultrapetizione o omessa pronuncia sulla domanda restitutoria verso i condomini, e l'erroneità della motivazione che aveva collegato il rigetto della restituzione al precedente risarcimento ottenuto dalla dante causa; con i motivi successivi ha contestato anche il regolamento delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi cinque motivi di ricorso, ritenendo che l'occupazione illegittima di un fondo altrui costituisca illecito permanente e che il proprietario possa agire per la restituzione e la demolizione delle opere abusive anche nei confronti del terzo che abbia realizzato o mantenuto manufatti insistenti solo in parte sul suolo altrui. Ha affermato che l'autorizzazione comunale a costruire rileva solo nei rapporti amministrativi e non incide sul diritto di proprietà del privato; ha inoltre escluso che il precedente risarcimento per deprezzamento del fondo impedisse l'azione restitutoria. Ha considerato non applicabile l'art. 936 c.c. alla fattispecie, perché la norma riguarda opere realizzate integralmente sul suolo altrui, mentre qui la costruzione insisteva solo in parte sul terreno del ricorrente. Sono rimasti assorbiti i motivi sulle spese. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, anche per la liquidazione delle spese dell'intero processo.

Norme richiamate

• art. 832 c.c.

  è richiamato come fondamento del diritto del proprietario di ottenere tutela reipersecutoria e restituzione del bene nonostante l'occupazione illegittima

• art. 2043 c.c.

  è indicato, insieme all'art. 2058 c.c., come base dell'azione risarcitoria e della tutela contro l'illecito permanente di occupazione

• art. 2058 c.c.

  è richiamato quale norma che consente la tutela in forma specifica, inclusa la restituzione dell'immobile

• art. 936 c.c.

  "quando una costruzione o opera è fatta da un terzo con suoi materiali il proprietario del fondo non ha diritto di obbligare colui che le aveva fatte a levarle quando sono state fatte dal terzo in buona fede"

  la Corte ne limita l'applicabilità ai casi in cui l'opera insista interamente sul suolo altrui; non si applica quando la costruzione occupi solo una porzione del fondo

• art. 938 c.c.

  è richiamato solo per precisare che, in mancanza dei presupposti dell'accessione invertita, resta ferma la tutela dominicale ordinaria

• art. 183, sesto comma, c.p.c.

  è menzionato per la memoria difensiva valorizzata dalla corte territoriale, ma ritenuta non decisiva alla luce degli accertamenti successivi

• art. 132 c.p.c.

  è evocato per censurare l'illogicità/mancanza di motivazione della sentenza impugnata

• art. 112 c.p.c.

  è richiamato dal ricorrente per lamentare violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 91 c.p.c.

  è invocato nei motivi sulle spese di lite, poi assorbiti

• art. 4, comma 2, DM 55/2014

  è richiamato nel motivo sulle spese, relativo alla liquidazione nei confronti di parti assistite dallo stesso difensore

• art. 42 Cost.

  è richiamato a supporto della tutela costituzionale della proprietà

• art. 111 Cost.

  è richiamato a sostegno delle doglianze sulla motivazione e sul giusto processo

• art. 24 Cost.

  è richiamato a sostegno del diritto di difesa e delle censure processuali

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  è richiamato con riferimento ai requisiti di motivazione della sentenza

Massime di principio

• L'occupazione illegittima di un fondo altrui integra un illecito permanente e consente al proprietario di agire in via reipersecutoria per la restituzione del bene, oltre che per la tutela risarcitoria.
• L'autorizzazione amministrativa alla costruzione non sana né legittima, nei rapporti di diritto privato, la lesione del diritto di proprietà del terzo.
• Il precedente riconoscimento di un risarcimento per il deprezzamento del fondo non preclude l'azione successiva diretta al rilascio o alla restituzione della porzione di suolo occupata senza titolo.
• L'art. 936 c.c., nella parte che limita il diritto del proprietario di imporre la rimozione dell'opera, si riferisce alle costruzioni realizzate interamente sul suolo altrui e non può essere esteso alle ipotesi di occupazione solo parziale del fondo.
• Quando una costruzione insiste solo in parte sul terreno di proprietà altrui e non ricorrono i presupposti dell'accessione invertita, il proprietario può domandare la demolizione della parte illegittimamente realizzata e la restituzione della porzione occupata.
• Nell'azione di tutela della proprietà, la buona fede del costruttore o la volontà di non possedere dichiarata in giudizio non escludono di per sé la responsabilità per l'occupazione senza titolo della porzione di fondo altrui.

Come è indicizzato