Cassazione Civile, Ordinanza n. 03503/2023 del 06/02/2023

Esito

La controversia

I promissari acquirenti avevano stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile; dopo la conclusione emerse una formalità pregiudizievole gravante sul bene, taciuta dai promittenti venditori, che avrebbe ostacolato l’ottenimento del mutuo bancario necessario per l’acquisto. I compratori agirono per il risarcimento dei danni, deducendo la reticenza dolosa dei venditori su un elemento rilevante del contratto. Il Tribunale rigettò la domanda; la Corte d’appello confermò il rigetto ritenendo che, pur potendo la reticenza fondare la responsabilità ex art. 1440 c.c., mancasse prova del reale valore di mercato dell’immobile e della quantificazione del minor vantaggio o maggior aggravio economico. In cassazione i ricorrenti denunciarono: 1) violazione dell’art. 1440 c.c., sostenendo che, se informati del pregiudizio, avrebbero concordato un prezzo inferiore, anche per il rischio di retrocessione del titolo e per le difficoltà nel reperire un nuovo mutuo; 2) violazione dell’art. 1440 c.c. per avere la Corte d’appello negato la CTU contabile assumendo irrilevanti valore di mercato del bene e disponibilità liquide iniziali, mentre il riferimento corretto sarebbe stato il prezzo pattuito e la loro capacità reddituale/finanziaria; 3) violazione dell’art. 92 c.p.c. in tema di spese, per mancata compensazione nonostante la reciproca soccombenza e la formulazione di domande avversarie tardive e l’accoglimento di un motivo di gravame.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ritenendo errata la motivazione della Corte d’appello sia sull’an debeatur sia sul diniego della consulenza tecnica: in tema di dolus incidens, una volta provato il raggiro su un elemento non trascurabile del contratto, opera la presunzione che le condizioni contrattuali sarebbero state più favorevoli al deceptus; inoltre, ai fini della quantificazione del danno, il parametro di partenza è il prezzo liberamente pattuito nel preliminare, non il valore di mercato del bene, e la CTU richiesta non era meramente esplorativa. Il terzo motivo, pur ritenuto fondato in astratto, è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione alle censure accolte e la causa rinviata alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1440 c.c.

  Il raggiro su un elemento non trascurabile del contratto, se provato, consente il risarcimento del danno commisurato al minor vantaggio o maggior aggravio economico subito; ai fini dell'an debeatur opera una presunzione iuris tantum che, senza la condotta illecita, le condizioni contrattuali sarebbero state più favorevoli per la parte ingannata.

• art. 92 c.p.c.

  Il motivo sulle spese è richiamato in relazione al principio della reciproca soccombenza e alla conseguente possibilità di compensazione; il relativo esame è stato però assorbito.

Massime di principio

• In caso di dolus incidens relativo a un elemento rilevante del contratto, la parte che allega il raggiro non deve provare, ai fini dell'an debeatur, anche l'esatto contenuto delle condizioni alternative che avrebbe accettato: basta la prova del comportamento sleale su un elemento non trascurabile, operando una presunzione di maggiore favore delle condizioni mancate.
• Quando il contratto sia valido ed efficace ma economicamente sconveniente per effetto di una condotta sleale nella fase genetica o di formazione, il danno risarcibile va commisurato al minor vantaggio o al maggior aggravio economico causato dal comportamento scorretto.
• Ai fini della quantificazione del danno da raggiro contrattuale, il giudice deve prendere come riferimento il prezzo pattuito tra le parti e non può esigere, come condizione preliminare, la prova del valore di mercato del bene se tale dato non è decisivo rispetto al criterio di liquidazione del pregiudizio dedotto.
• Il diniego di una consulenza tecnica non può fondarsi su una motivazione apparente o perplessa se la CTU è richiesta per tradurre in termini economici un pregiudizio che, per sua natura, è difficilmente provabile in modo diretto; in tal caso, il giudice non può precludere alla parte l’assolvimento dell’onere probatorio con argomentazioni non coerenti.

Come è indicizzato