Cassazione Civile, Ordinanza n. 31329/2025 del 01/12/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale notificato a una società proprietaria di un immobile sito in Roma, adibito a centro di riabilitazione motoria e classificato a seguito di variazioni DOCFA. L'Ufficio aveva rideterminato classamento e rendita catastale, mentre il giudice tributario di merito aveva parzialmente accolto il ricorso della contribuente, riconoscendo la natura socio-sanitaria convenzionata della struttura, riclassificando l'immobile in categoria B/4 e soprattutto riducendo il valore stimato e la rendita finale anche sulla base dell'andamento negativo del mercato dal 1992 al 2015 e della minore capacità reddituale dell'immobile. L'Agenzia ha impugnato in cassazione con un unico motivo, deducendo violazione e falsa applicazione dell'art. 14 del d.P.R. 1142/1949, sostenendo che il riferimento ai prezzi medi del biennio censuario 1988-1989 impedirebbe di considerare svalutazioni, obsolescenze o variazioni di mercato successive a quel periodo; in particolare, la CTR avrebbe erroneamente valorizzato un arco temporale non consentito dalla norma. La contribuente ha resistito eccependo anche l'inammissibilità del ricorso per novità della censura e per difetto di pertinenza rispetto alla ratio decidendi, ma tali eccezioni sono state respinte.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto infondate le eccezioni di inammissibilità della controricorrente, osservando che la questione era stata introdotta solo in sede di gravame e che il motivo censurava la corretta applicazione del criterio di stima, non una mera rivalutazione del fatto. Nel merito ha stabilito che il richiamo al biennio censuario 1988-1989 vale per la determinazione delle tariffe d'estimo e degli immobili tipo, ma non impedisce, nella stima diretta del singolo immobile, di considerare le caratteristiche effettive del bene al momento dell'accertamento, comprese le obsolescenze fisiche, funzionali ed economiche sopravvenute. La CTR aveva quindi legittimamente considerato il deprezzamento dovuto a vetustà, degrado e perdita di funzionalità dell'immobile. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna della ricorrente alle spese; la Corte ha inoltre escluso il raddoppio del contributo unificato per l'Amministrazione dello Stato, esonerata dal materiale versamento mediante prenotazione a debito.

Norme richiamate

• art. 14 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Il riferimento ai prezzi medi del biennio censuario 1988-1989 opera per la determinazione delle tariffe d'estimo e delle rendite dei fabbricati tipo, ma non esclude che nella stima diretta del singolo immobile siano valutate le sue condizioni effettive al momento dell'accertamento, incluse le obsolescenze sopravvenute.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È la norma processuale invocata per denunciare violazione di legge nella ricostruzione del criterio di stima catastale.

• artt. 8 e 30 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Richiamati dalla controricorrente per sostenere che la stima riguardava un immobile a destinazione speciale e non ordinaria; la Corte non fonda su ciò l'esito, ritenendo la questione non decisiva ai fini dell'ammissibilità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte esclude il raddoppio del contributo unificato nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, perché esonerate dal versamento mediante prenotazione a debito.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato quale parametro del contributo unificato cui l'ulteriore importo, in via generale, sarebbe pari.

Massime di principio

• Nel classamento catastale, il riferimento al biennio censuario fissato dalla normativa serve a determinare le tariffe d'estimo dei fabbricati tipo, ma non impedisce di considerare, nella stima diretta del singolo immobile, le sue condizioni concrete e attuali al momento dell'accertamento.
• Le obsolescenze fisiche, funzionali o economiche sopravvenute sono elementi rilevanti ai fini della rendita catastale, perché incidono sulla redditività ordinaria e sulla concreta capacità dell'immobile di produrre reddito.
• In sede di legittimità, è censurabile la violazione del criterio normativo di stima, non la mera richiesta di una diversa valutazione del fatto, quando la doglianza investa l'applicazione della disciplina catastale.
• L'eccezione di inammissibilità per novità del motivo non è fondata quando la questione sorge solo a seguito della decisione impugnata e poteva essere prospettata solo in quella sede.
• Il raddoppio del contributo unificato non si applica alle Amministrazioni dello Stato esonerate dal versamento mediante prenotazione a debito.

Come è indicizzato