Cassazione Civile, Ordinanza n. 07669/2026 del 30/03/2026

Esito

La controversia

I condomini avevano chiesto l'annullamento/nullità della delibera assembleare del 10 giugno 2010 con cui erano stati approvati il rendiconto consuntivo 2009 e il preventivo 2010, deducendo la mancanza di documentazione giustificativa, l'illegittima contabilizzazione di alcune somme, l'erroneità del compenso dell'amministratore, la mancata prova del pagamento delle utenze elettriche, l'erronea ripartizione degli addebiti idrici e la scarsa intelligibilità del rendiconto. In appello avevano anche richiamato due successive sentenze del Tribunale che avevano annullato bilanci di anni precedenti e quello del 2011. In cassazione hanno denunciato violazione e falsa applicazione delle norme sul rendiconto condominiale previgente, sulla nullità degli atti e sul mandato dell'amministratore, oltre a vizi motivazionali e di omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che il bilancio fosse non intellegibile e non supportato da adeguata documentazione e che la Corte d'appello avesse errato nel valutare le prove e nel ritenere legittima la delibera.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto non applicabile, per ragioni temporali, l'art. 1130-bis c.c. sul rendiconto condominiale, dovendosi applicare la disciplina previgente dell'art. 1130 c.c.; ha affermato che, per la validità della delibera di approvazione del bilancio, è sufficiente un rendiconto intellegibile nelle voci di entrata e di spesa e nelle relative quote di ripartizione, senza necessità di forme contabili rigorose. Ha poi osservato che l'obbligo dell'amministratore di consentire l'esame della documentazione giustificativa rileva se la richiesta del condomino è formulata prima dell'assemblea e in tempo utile, mentre nel caso concreto la richiesta era stata fatta dopo l'approvazione del bilancio. Ha inoltre ritenuto legittima la mancata considerazione dei bilanci precedenti in assenza di un espresso divieto regolamentare e ha escluso l'illegittimità delle singole poste contestate, rilevando che la censura investiva in gran parte apprezzamenti di fatto non riesaminabili in cassazione. La censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. è stata dichiarata inammissibile anche per la ricorrenza della doppia conforme e per la mancanza di indicazione di un fatto storico decisivo omesso.

Norme richiamate

• art. 1130 c.c.

  nel regime previgente imponeva all'amministratore di rendere il conto della gestione alla fine di ciascun anno; la disciplina richiede un rendiconto intellegibile, non forme contabili assimilabili a quelle societarie.

• art. 1130-bis c.c.

  non applicabile ratione temporis alla delibera del 10 giugno 2010, perché introdotto solo con la riforma del 2012.

• art. 1418 c.c.

  richiamato dai ricorrenti come norma sulla nullità, ma non ritenuto fondato nel caso concreto.

• art. 1713 c.c.

  richiamato in tema di obbligo del mandatario di rendere il conto; nel caso concreto la violazione non incide sulla validità della delibera perché la richiesta di documentazione era successiva all'approvazione.

• art. 263 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti nella censura, senza che il suo invocato rispetto determinasse l'invalidità della delibera.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato per vizio di motivazione; la censura è stata considerata infondata/in parte meramente apparente.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  parametro invocato per violazione di legge nella redazione del bilancio condominiale.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  censura dichiarata inammissibile per doppia conforme e perché, comunque, mirava a una rivalutazione del merito.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  ha determinato l'inammissibilità del motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. in presenza di doppia conforme.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  ha fondato la condanna al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro per l'ulteriore importo del contributo unificato.

• L. n. 228/2012

  ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Nel regime anteriore all'art. 1130-bis c.c., la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale non richiede una contabilità formale assimilabile a quella societaria, essendo sufficiente che il rendiconto renda comprensibili ai condomini le entrate, le uscite e i criteri di riparto.
• L'amministratore non deve necessariamente depositare preventivamente la documentazione giustificativa in assemblea, ma deve consentirne la visione e l'estrazione di copia al condomino che lo richieda in tempo utile prima della deliberazione; una richiesta successiva all'approvazione non incide sulla validità della delibera già adottata.
• In mancanza di un espresso divieto del regolamento contrattuale, l'assemblea può approvare il consuntivo senza riesaminare necessariamente la situazione finanziaria dei periodi precedenti, potendo eventuali omissioni essere regolarizzate successivamente.
• La censura in cassazione non può risolversi in una mera contrapposizione di una diversa lettura degli elementi di fatto e delle prove rispetto a quella compiuta dal giudice di merito; il controllo di legittimità non consente un nuovo esame del materiale istruttorio.
• Il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando ricorre la 'doppia conforme' e il ricorrente non indichi specificamente il fatto storico decisivo omesso, limitandosi a sollecitare una rivalutazione del merito.

Come è indicizzato