Cassazione Civile, Ordinanza n. 27185/2025 del 10/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da alcune opere eseguite nell'ambito di un condominio, ritenute dalla controparte lesive del decoro architettonico e non autorizzate: in particolare un vano tecnico in muratura, pavimentazioni realizzate ai lati est/ovest del fabbricato, un pergolato in legno e stendibiancheria. Il condomino attore in primo grado aveva chiesto il ripristino dei profili architettonici delle facciate e la demolizione/rimozione delle opere, sostenendo che si trattasse di innovazioni vietate dal regolamento condominiale e non approvate dall'assemblea. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d'appello aveva confermato, valorizzando le fotografie in atti, la nozione unitaria di decoro architettonico riferita all'intero edificio e la clausola regolamentare che subordinava le innovazioni alterative del decoro a preventiva autorizzazione unanime. Il ricorrente per cassazione ha dedotto quattro motivi: 1) violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere i giudici di merito affermato la lesione del decoro senza adeguata prova tecnica, sulla base di sole fotografie e senza CTU; 2) errata interpretazione degli artt. 29 e 3 del regolamento condominiale, sostenendo che il potere dell'assemblea sarebbe limitato agli interventi sulle parti esclusive poste in facciata e non inciderebbe sulla possibilità di compiere l'innovazione nella proprietà esclusiva; 3) omesso esame di un fatto decisivo circa la necessità di una delibera assembleare, ritenuta dal ricorrente decisiva per la legittimità della domanda; 4) errata interpretazione dell'art. 10 del regolamento, con contestazione del rilievo attribuito al silenzio dell'assemblea e alla necessità di autorizzazione espressa.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i quattro motivi, pur formalmente prospettati come violazione di legge e omesso esame, mirassero in sostanza a ottenere una nuova valutazione del merito, mediante la riproposizione delle stesse censure già svolte in appello contro l'apprezzamento delle prove documentali e l'interpretazione delle clausole regolamentari (artt. 3, 10 e 29). La sentenza impugnata è stata quindi confermata e il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità, oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La doglianza sul fatto che i giudici di merito avessero deciso sulla base delle prove documentali e non di una CTU è stata ritenuta inidonea a fondare un ricorso di legittimità, perché diretta in sostanza a contestare la valutazione delle prove e non a denunciare un vero error in iudicando o in procedendo.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi di ricorso non sono stati ritenuti riconducibili in modo effettivo alle ipotesi tassative di censura di legittimità, poiché si risolvevano nella reiterazione delle difese di merito.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stata data atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, in conseguenza dell'inammissibilità del ricorso.

• art. 3 regolamento condominiale

  La censura del ricorrente è stata disattesa, poiché letta in combinazione con le altre clausole del regolamento non nel senso da lui proposto.

• art. 10 regolamento condominiale

  È stata interpretata come disposizione che pone un divieto di innovazioni salvo espressa autorizzazione assembleare, escludendo il silenzio-assenso.

• art. 29 regolamento condominiale

  È stata considerata clausola che richiede autorizzazione unanime preventiva per le innovazioni che alterino il decoro architettonico.

Massime di principio

• Il ricorso per cassazione è inammissibile quando, sotto la veste della violazione di legge o dell'omesso esame di un fatto decisivo, tende soltanto a ottenere una rivalutazione del merito e a riproporre le medesime argomentazioni già esaminate e respinte nei gradi di merito.
• La censura sull'apprezzamento delle prove è inammissibile se non individua un effettivo vizio rilevante in cassazione, ma si limita a contrapporre una diversa lettura del materiale probatorio rispetto a quella compiuta dai giudici di merito.
• Nell'interpretazione del regolamento condominiale le clausole vanno lette sistematicamente, coordinando le disposizioni tra loro, e la previsione di un divieto di innovazioni con riserva di autorizzazione espressa non consente di desumere un silenzio-assenso dall'inerzia dell'assemblea.
• Quando il regolamento condominiale subordina a preventiva autorizzazione unanime le innovazioni che incidono sul decoro architettonico, la legittimità dell'intervento va verificata in relazione all'intero fabbricato e non soltanto alla singola porzione interessata dall'opera.

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