Cassazione Civile, Ordinanza n. 31936/2023 del 16/11/2023

Esito

La controversia

Una parte aveva acquistato un terreno con contestuale preliminare di vendita di due villette da edificare sul suolo. Successivamente il venditore aveva ceduto il terreno a un terzo con atto rogato dallo stesso notaio che aveva curato l'operazione originaria. La parte acquirente aveva chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore, la penale prevista e il risarcimento del danno anche contro il notaio, assumendo che il professionista, pur conoscendo il preliminare e la frustrazione dell'operazione, non avrebbe dovuto ricevere l'atto di cessione al terzo o comunque avrebbe dovuto dissuadere le parti e informare la cliente. In cassazione ha censurato la sentenza d'appello per avere escluso la responsabilità del notaio, sostenendo la violazione degli artt. 27 e 28 della legge notarile, degli obblighi di buona fede, diligenza e correttezza, nonché l'erronea esclusione del nesso causale; ha inoltre contestato la liquidazione del danno e la regolazione delle spese.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo erronea la decisione d'appello che aveva escluso la responsabilità del notaio. Ha affermato che l'attività del notaio non si esaurisce nel mero rogito, ma comprende gli obblighi preparatori e successivi necessari a garantire la serietà e la certezza dell'operazione e il risultato pratico perseguito dalle parti. In tale prospettiva, il notaio aveva un dovere di protezione dell'interesse della promissaria acquirente e avrebbe dovuto astenersi dal ricevere l'atto di cessione del suolo che rendeva impossibile l'attuazione del preliminare. La Corte ha inoltre escluso la pertinenza dell'argomento secondo cui la vendita sarebbe comunque avvenuta presso altro notaio, perché il giudizio controfattuale va riferito all'evento concretamente verificatosi. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile, perché la sentenza di appello aveva sostituito quella di primo grado e quindi non vi era una statuizione sul quantum impugnabile in cassazione. Il quarto motivo è stato assorbito. Il ricorso è stato dunque accolto nei limiti del primo motivo, con le conseguenze processuali derivanti dalla cassazione della decisione impugnata nella parte relativa alla responsabilità del notaio.

Norme richiamate

• art. 27 legge notarile

  Richiamato come norma che impone al notaio di prestare il proprio ministero quando richiesto, salvo i casi di rifiuto previsti dalla legge.

• art. 28 legge notarile

  Richiamato come norma che individua i casi in cui il notaio deve o può rifiutare l'atto; la Corte osserva che l'esclusione di tali ipotesi non basta da sola a escludere la responsabilità contrattuale.

• art. 1439 c.c.

  Invocato nel primo motivo, ma il cuore della decisione non ruota sulla disciplina del dolo contrattuale.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato come clausola generale di correttezza che integra i doveri comportamentali del notaio.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla diligenza professionale.

• art. 1375 c.c.

  Indicato come fondamento del dovere di comportarsi secondo buona fede nell'esecuzione del contratto d'opera professionale e del connesso obbligo di protezione e astensione.

• art. 2230 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione al contratto d'opera professionale del notaio.

• art. 2236 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo, senza che la Corte vi fondi la decisione.

• art. 2237 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo, senza che la Corte vi fondi la decisione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro di deduzione delle censure di violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Usato per la censura di omesso esame del fatto decisivo, poi dichiarata inammissibile.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

Massime di principio

• Il notaio incaricato di un'operazione immobiliare non è tenuto solo a ricevere l'atto, ma anche a compiere le attività preparatorie e successive necessarie a garantire la serietà, la certezza e l'effettiva realizzabilità del risultato pratico voluto dalle parti.
• L'obbligo professionale del notaio comprende un dovere di protezione e di astensione: se conosce circostanze che rendono incompatibile l'atto successivo con il preliminare già rogato, deve attivarsi per salvaguardare l'interesse della parte assistita e non limitarsi a un ruolo meramente formale.
• La responsabilità del notaio può essere contrattuale e discendere dalla violazione delle clausole generali di buona fede e correttezza che integrano la prestazione professionale, a prescindere dal solo profilo disciplinare o deontologico.
• Nel giudizio causale rileva l'evento concretamente verificatosi; non è decisivo affermare che l'atto avrebbe potuto essere rogato da un altro notaio, poiché il controfattuale va riferito alla condotta omessa rispetto al danno effettivamente prodotto.
• Se il giudice d'appello riforma integralmente la decisione di primo grado, quest'ultima non revivisce ai fini dell'impugnazione in cassazione sul quantum, salvo una specifica statuizione autonoma della sentenza impugnata.
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