Cassazione Civile, Ordinanza n. 19369/2024 del 15/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una sequenza di atti e giudizi aventi ad oggetto un garage poi modificato dal promittente venditore con la realizzazione di un solaio/mezzanino. Una parte aveva stipulato nel 1979 due preliminari per l'acquisto di due garage; a seguito dell'inadempimento del promittente alienante otteneva una sentenza ex art. 2932 c.c., passata in giudicato nel 1998, e poi un successivo giudizio volto ad accertare la concreta consistenza del bene trasferito, poiché nel frattempo il venditore aveva alterato l'immobile creando una nuova porzione catastalmente distinta. Successivamente il medesimo dante causa vendeva a terzi un appartamento con locale accessorio identificato catastalmente come subalterno diverso, e il nuovo acquirente sosteneva di essere proprietario del mezzanino. Nel giudizio di merito il promissario acquirente chiedeva la rivendicazione e il rilascio della porzione rivendicata, assumendo che la vendita successiva avesse ad oggetto un bene ormai non più del venditore. La resistente impugnava la decisione d'appello deducendo violazione degli artt. 2652 n. 2 e 2909 c.c., sostenendo: che nel conflitto con terzi rileverebbe solo la nota di trascrizione senza esame del contenuto; che il subalterno successivamente venduto non coincideva con il bene trasferito con la sentenza ex art. 2932 c.c.; che al momento dell'atto notarile il venditore sarebbe risultato proprietario del bene; che la successiva sentenza di accertamento della consistenza del bene non le sarebbe opponibile perché trascritta dopo il suo acquisto; che il sequestro giudiziario richiamato dalla controparte sarebbe inefficace; e che il giudizio ex art. 2932 c.c. si sarebbe estinto per consumazione dopo l'esecuzione della sentenza. Il controricorrente resisteva sostenendo invece che l'intero immobile, compresa la porzione separatamente catastata in seguito, era già stato trasferito con la sentenza costitutiva divenuta definitiva e che il successivo acquirente aveva acquistato a non domino.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo principale, correggendo però una affermazione della Corte d'appello: la sentenza ex art. 2932 c.c. è costitutiva e produce effetti ex nunc, solo dal passaggio in giudicato, sicché fino a quel momento il promittente venditore resta proprietario; tuttavia, nel caso concreto, al momento della successiva vendita il bene era già stato trasferito al primo acquirente per effetto del giudicato del 1998, cosicché la seconda alienazione integrava un acquisto a non domino. In tale ipotesi la presunzione di buona fede dell'acquirente è superabile quando egli sia stato posto in grado di accertare o dubitare dell'alienante non proprietario, anche tramite visure catastali o dei registri immobiliari, e la trascrizione non sana né rende valido un acquisto privo originariamente di titolarità del venditore. La Corte ha inoltre escluso che fosse decisiva la diversa intestazione catastale del soppalco/mezzanino, trattandosi di derivazione avente solo valore catastale e non proveniente da un atto trascritto a favore del venditore. La censura relativa alla vicenda cautelare è stata ritenuta generica e priva di autosufficienza. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con applicazione dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza che tiene luogo del contratto definitivo è costitutiva; produce effetti solo dal passaggio in giudicato e trasferisce la proprietà del bene in quel momento.

• art. 2652 n. 2 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l'opponibilità della sentenza successiva; nel caso concreto la Corte ha escluso che la norma potesse giovare a chi aveva acquistato da soggetto non proprietario.

• art. 2909 c.c.

  Evocato come parametro del giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c., che rende definitivo il trasferimento del bene.

• art. 1147 c.c.

  La presunzione di buona fede del possessore è semplice e può essere superata quando l'acquirente abbia elementi per accertare o dubitare del difetto di proprietà dell'alienante.

• art. 2644 c.c.

  La trascrizione opera nei conflitti tra aventi causa dal medesimo proprietario, ma non nel conflitto tra acquisto a domino e acquisto a non domino; non ha efficacia sanante.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Dato atto dell'obbligo, ricorrendone i presupposti, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Norma richiamata quale fonte dell'inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• La sentenza ex art. 2932 c.c. è costitutiva e trasferisce la proprietà solo dal passaggio in giudicato; fino a quel momento il promittente venditore resta titolare del bene.
• Se il bene è stato già trasferito con sentenza costitutiva passata in giudicato, una successiva alienazione da parte del medesimo soggetto integra un acquisto a non domino.
• La trascrizione non sana la mancanza di titolarità del dante causa e non può rendere valido un acquisto che provenga da chi non è più proprietario.
• Nel conflitto tra acquisto a domino e acquisto a non domino non opera la regola di priorità della trascrizione propria dei conflitti tra aventi causa dal medesimo proprietario.
• La buona fede dell'acquirente è presunta, ma la presunzione è semplice e può essere vinta quando l'acquirente disponga di elementi idonei a fargli accertare o dubitare del difetto di proprietà dell'alienante, anche tramite visure catastali o dei registri immobiliari.
• La diversa intestazione catastale di una porzione materiale del bene non prevale sul contenuto delle trascrizioni e sul giudicato già formatosi sul trasferimento dell'intero bene, se la derivazione catastale è meramente interna e non proviene da un atto trascritto a favore del venditore.

Come è indicizzato