Cassazione Civile, Ordinanza n. 23096/2026 del 13/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, con atto notarile del 1997, di un fabbricato e di terreni in area agricola. Gli acquirenti, anni dopo, avrebbero scoperto che le originarie particelle erano già gravate da pignoramento e, per ottenere la liberazione del vincolo, hanno pagato somme ai soggetti procedenti e a un ente creditizio. Hanno quindi agito per il risarcimento del danno contro i venditori e contro il notaio rogante, assumendo che nell'atto fosse stata dichiarata la libertà dei beni da pesi e formalità pregiudizievoli senza che il vincolo fosse menzionato. Il Tribunale aveva riconosciuto la responsabilità del notaio, condannandolo al pagamento del danno, e aveva posto una quota di responsabilità di regresso a carico dei venditori. In appello, la Corte territoriale ha invece ritenuto che la conoscibilità del danno e del vincolo dovesse essere collocata in epoca anteriore al rogito, sulla base di presunzioni tratte dalle pratiche di concessione edilizia e di frazionamento delle particelle e dei rapporti familiari tra alienanti e acquirenti, rigettando così le domande risarcitorie e di garanzia/manleva. I ricorrenti principali hanno censurato, tra l'altro, l'omessa pronuncia sull'eccezione di inammissibilità per novità dei temi introdotti in appello, l'uso di presunzioni asseritamente illegittime e prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza, la violazione delle regole sulla prova e la motivazione apparente; i ricorrenti incidentali hanno riproposto le medesime doglianze, insistendo anche sulla prescrizione delle domande di garanzia e sull'illegittimo uso delle presunzioni per affermare la conoscenza del pignoramento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i motivi relativi alla dedotta novità delle difese del notaio in appello, ritenendo che non fossero state introdotte eccezioni in senso tecnico nuove, ma solo difese o eccezioni in senso lato rilevabili anche d'ufficio. Ha invece accolto il motivo principale e quello incidentale che censuravano la motivazione e l'uso delle presunzioni per affermare la conoscenza del pignoramento: ha ritenuto che le pratiche di concessione edilizia e di frazionamento delle particelle non implicassero, di per sé, il controllo della libertà del bene da pesi o vincoli, e che il ragionamento della Corte d'appello non spiegasse adeguatamente come da tali elementi si potesse inferire la conoscenza del vincolo. Sono stati quindi assorbiti gli altri motivi, tutti dipendenti dalla questione della conoscenza del pignoramento e del momento di acquisizione della stessa. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione alla dedotta omessa pronuncia sull'eccezione di inammissibilità dell'appello per novità delle difese

• art. 345 c.p.c.

  la Corte ribadisce che non risultavano introdotte in appello eccezioni in senso tecnico nuove, ma solo difese o eccezioni in senso lato

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4 c.p.c.

  utilizzati come parametri dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità della sentenza/procedimento

• artt. 2697, 2727, 2729 c.c.

  invocati per contestare il ricorso al ragionamento presuntivo e il riparto/uso della prova

• artt. 2699, 2700 c.c.

  richiamati nei motivi come norme sulla prova documentale e sull'efficacia dell'atto pubblico

• artt. 2721, 2722 c.c.

  richiamati nei motivi di censura, senza una specifica ricostruzione autonoma nella decisione

• artt. 115, 116 c.p.c.

  richiamati per contestare la valutazione delle prove e il ricorso alle presunzioni

• art. 111, sesto comma Cost.

  richiamato in relazione all'obbligo di motivazione delle sentenze

• art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c.

  richiamato per la dedotta nullità per motivazione apparente o insufficiente

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato per il contenuto della motivazione

• art. 91 c.p.c.

  invocato contro la condanna alle spese, ma ritenuto motivo privo di autonoma rilevanza

• artt. 2934 e 2935 c.c.

  richiamati nel ricorso incidentale in tema di prescrizione e decorrenza del termine

• art. 24 Cost.

  richiamato nel ricorso incidentale in relazione alla tutela del diritto di difesa

Massime di principio

• Nel giudizio di appello non viola il divieto di ius novorum la parte che sviluppi, con argomentazioni nuove, una difesa già sostanzialmente presente nel primo grado, quando i fatti costitutivi della difesa restino immutati; ciò che è precluso è l'introduzione di nuove eccezioni in senso tecnico fondate su fatti nuovi non dedotti tempestivamente.
• La conoscenza di un vincolo pregiudizievole non può essere desunta in modo meramente congetturale da pratiche amministrative o edilizie che, per loro natura, non presuppongono il controllo della libertà del bene da ipoteche o pignoramenti.
• La prova per presunzioni semplici è utilizzabile solo se il ragionamento inferenziale sia sorretto da fatti noti idonei a fondare, con gravità, precisione e concordanza, il fatto ignoto; non è sufficiente una catena inferenziale che presuma un fatto da un altro fatto a sua volta solo presumibile senza adeguato supporto.
• Quando la decisione di merito fonda l'esito su una presunta conoscenza del danno o del vincolo, la motivazione deve indicare in modo chiaro il percorso logico e fattuale seguito per collocare temporalmente tale conoscenza; in mancanza, la sentenza è censurabile per motivazione apparente o comunque insufficiente.
• Le pratiche di concessione edilizia e di frazionamento catastale servono alla regolarità edilizia e catastale dell'immobile, ma non equivalgono a un accertamento della sua libertà da pesi o formalità pregiudizievoli, che rilevano invece in sede di circolazione del bene.
• In materia di responsabilità professionale del notaio, la decorrenza della prescrizione e la valutazione della condotta professionale non possono essere affermate sulla base di presunzioni sganciate da un accertamento puntuale del momento in cui il danno è divenuto oggettivamente percepibile e conoscibile.

Come è indicizzato