Cassazione Civile, Ordinanza n. 23082/2026 del 13/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una complessa operazione immobiliare tra due società: un preliminare di compravendita di un fabbricato industriale subordinato a condizione sospensiva, un ulteriore preliminare collegato per l’acquisto di un terreno e la costruzione di un nuovo stabilimento, nonché contratti di comodato gratuito temporaneo dei rispettivi immobili nelle more dell’operazione. Dopo l’annullamento amministrativo del titolo urbanistico e il fallimento dell’assetto originario, le parti tentarono una permuta e poi una locazione, ma la società occupante continuò a trattenere e utilizzare l’immobile dell’altra società senza titolo. La proprietaria chiese l’inefficacia dei preliminari per mancato avveramento della condizione, la risoluzione dei comodati per scadenza del termine, il rilascio dell’immobile e il risarcimento/indennità per l’occupazione sine titulo. Il Tribunale aveva rigettato la domanda di indennità per difetto di prova del danno; la Corte d’appello invece l’aveva accolta, ritenendo provato in via presuntiva il pregiudizio da occupazione illegittima e liquidandolo al valore locativo. Con il ricorso per cassazione i soccombenti hanno dedotto violazione di norme sulla responsabilità e sul risarcimento del danno, sostenendo che mancasse una specifica allegazione e prova dell’impiego fruttifero dell’immobile e che la Corte territoriale avesse usato indebitamente presunzioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il motivo solo in parte inammissibile e per il resto infondato: inammissibile perché non specificava adeguatamente l’errore di diritto denunciato e chiedeva in realtà una nuova valutazione delle allegazioni e delle prove; infondato perché la Corte d’appello si era conformata ai principi delle Sezioni Unite sul danno da occupazione illegittima, accertando in concreto, anche per presunzioni, la concreta possibilità perduta di utilizzare fruttuosamente l’immobile. La Cassazione ha confermato la condanna dei ricorrenti al pagamento dell’indennità per occupazione illegittima e delle spese del giudizio di legittimità, oltre al raddoppio del contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  norma processuale utilizzata per introdurre il giudizio davanti al tribunale nelle controversie locatizie o assimilate.

• artt. 299 ss. c.p.c.

  l’apertura della liquidazione giudiziale di una parte già costituita nel giudizio di cassazione non determina interruzione del processo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  dedotto come vizio di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 1223 c.c.

  richiamato come base per il risarcimento del danno conseguenza, non risarcibile in re ipsa.

• art. 1226 c.c.

  richiamato in tema di liquidazione equitativa del danno.

• art. 2043 c.c.

  richiamato quale fondamento generale della responsabilità risarcitoria.

• art. 2056 c.c.

  richiamato per la disciplina del risarcimento del danno aquiliano e dei criteri di liquidazione.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione all’onere della prova del danno da occupazione illegittima.

• art. 2729 c.c.

  richiamato in tema di prova presuntiva del danno.

• art. 1591 c.c.

  richiamato come parametro analogico per il maggior danno e per la frequenza probatoria del lucro cessante.

• art. 288 c.p.c.

  utilizzato per la correzione dell’errore materiale della sentenza d’appello.

• art. 378 c.p.c.

  richiamato per le memorie depositate in vista dell’adunanza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  fondamento del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228

  norma che ha introdotto il meccanismo del raddoppio del contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per determinare la misura del contributo unificato dovuto.

Massime di principio

• Il danno da occupazione illegittima di immobile non è configurabile in re ipsa: il proprietario deve allegare e, se contestato, provare la concreta perdita subita, ossia la possibilità perduta di godere del bene o di utilizzarlo fruttuosamente.
• L’allegazione del fatto costitutivo del danno non richiede formule sacramentali e può desumersi dal complesso delle deduzioni dell’atto introduttivo, dalle allegazioni istruttorie e dalle produzioni documentali; la relativa interpretazione è riservata al giudice di merito.
• In presenza di specifica contestazione del convenuto, il danno da occupazione senza titolo può essere dimostrato anche mediante presunzioni, purché sorrette da elementi di fatto idonei a rendere ragionevole, secondo l’id quod plerumque accidit, la destinazione fruttifera del bene.
• Ai fini della liquidazione equitativa del pregiudizio da indisponibilità dell’immobile, il valore locativo di mercato può costituire parametro di riferimento, quale controvalore del godimento del bene.
• In cassazione non è consentito trasformare la censura di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione del merito e delle risultanze istruttorie; la doglianza deve individuare specificamente l’errore di diritto denunciato.
• L’apertura della liquidazione giudiziale di una parte già costituita nel giudizio di cassazione non determina, di per sé, l’interruzione del processo.

Come è indicizzato