Cassazione Civile, Ordinanza n. 28256/2023 del 09/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a un alloggio in edilizia agevolata. Il promissario acquirente ha chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento della società promittente venditrice, deducendo il mancato rispetto del termine per la stipula del definitivo e per la consegna dell'immobile, nonché il decorso di un lungo periodo senza trasferimento. In primo grado la domanda è stata respinta e, su riconvenzionale della società, è stata dichiarata la risoluzione per inadempimento del promissario acquirente. In appello, invece, è stata accolta la domanda originaria e la società è stata condannata alla restituzione della somma versata e al risarcimento di un modesto danno. Con il ricorso per cassazione la società ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1457 e 1218 c.c., sostenendo che il definitivo non poteva essere stipulato né l'immobile consegnato prima della definitiva approvazione comunale delle tariffe per la determinazione del prezzo di cessione, previste dalla convenzione urbanistica richiamata nel preliminare e aventi, secondo la ricorrente, valore sostanzialmente imperativo. La parte resistente ha contrastato tale tesi, difendendo la decisione d'appello.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso della società promittente venditrice, ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Roma e ha rinviato alla medesima Corte, in diversa composizione, anche per le spese. La Suprema Corte ha ritenuto fondato il motivo perché, nella vendita di alloggi in regime di edilizia agevolata, la stipulazione del definitivo subordinata alla preventiva approvazione comunale delle tariffe di determinazione dei prezzi di cessione non integra un inadempimento imputabile al promittente alienante. Secondo la Corte, la definizione del prezzo massimo e delle relative tabelle costituisce un elemento normativamente rilevante del trasferimento, sicché non può pretendersi la stipula del definitivo prima della sua acquisizione e conoscenza; il rinvio alla disciplina pubblicistica non è un espediente elusivo ma un presidio della posizione del promissario acquirente. È stato quindi enunciato il principio di diritto e disposto il rinvio al giudice di merito per nuova decisione conforme.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  violazione e falsa applicazione

  è stata dedotta come norma processuale che consente il ricorso per cassazione per violazione di legge

• art. 1453 c.c.

  richiamato per censurare la risoluzione per inadempimento; la Corte ha verificato se l'inerzia della venditrice fosse davvero imputabile

• art. 1457 c.c.

  richiamato nel motivo come norma in tema di termine essenziale, ma la Corte ha ritenuto decisiva la subordinazione del definitivo alla disciplina pubblicistica sul prezzo

• art. 1218 c.c.

  richiamato per sostenere l'imputabilità dell'inadempimento; la Corte ha escluso che il ritardo fosse imputabile alla venditrice

• art. 35 L. n. 865/1971

  norma che disciplina l'edilizia economica e popolare e demanda alla convenzione i criteri di determinazione del prezzo di cessione; le previsioni amministrative adottate in attuazione di tale disciplina hanno carattere imperativo e incidono sul contratto

• art. 1339 c.c.

  richiamato per affermare l'inserzione automatica nei contratti delle clausole imposte da norme imperative

• art. 1419, secondo comma, c.c.

  richiamato per la sostituzione automatica della clausola difforme da norma imperativa senza travolgere l'intero contratto

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato in relazione alla trattazione camerale e alla memoria illustrativa

• art. 5.1 del contratto preliminare

  indicato come clausola che fissava già il prezzo di vendita, salvo aggiornamento secondo la disciplina comunale

• art. 5.2 del contratto preliminare

  richiamato come clausola di rinvio alla tabella dei prezzi massimi di cessione approvata dal Comune

• art. 7 del contratto preliminare

  indicato dalla Corte territoriale come obbligo di consegna entro un termine collegato all'inizio dei lavori

Massime di principio

• Nella vendita di immobili compresi in programmi di edilizia agevolata o convenzionata, la stipula del contratto definitivo può essere legittimamente subordinata alla preventiva definizione amministrativa dei criteri di determinazione del prezzo massimo di cessione, quando il preliminare rinvii a tale disciplina.
• Il ritardo nella stipula del definitivo non è automaticamente imputabile al promittente venditore se dipende dall'attesa di un presupposto amministrativo richiesto dalla disciplina pubblicistica applicabile al bene.
• Le disposizioni amministrative adottate in attuazione di una previsione legislativa che fissa criteri per il prezzo di cessione degli alloggi hanno natura imperativa e si inseriscono nel regolamento contrattuale ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, c.c.
• In presenza di un prezzo massimo imposto dalla disciplina dell'edilizia agevolata, l'autonomia privata può concordare un prezzo inferiore, ma non può prescindere dalla conoscenza e dalla determinazione del parametro massimo quando questo costituisce elemento necessario dell'atto traslativo.
• La pretesa di stipulare il definitivo prima dell'acquisizione della tariffa comunale di riferimento non può essere qualificata, di per sé, come inadempimento del promittente alienante, se il preliminare e la normativa di settore prevedono quel dato come presupposto del trasferimento.

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