Cassazione Civile, Ordinanza n. 29147/2023 del 19/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione ad uso diverso relativo a un immobile sito in Sassari, nel quale una società conduttrice aveva sostenuto di avere esercitato, con raccomandata del 19 luglio 2016, un patto di opzione per l’acquisto del bene; il successivo rogito di compravendita era stato stipulato il 3 ottobre 2016. La società attrice in primo grado aveva chiesto la restituzione di quanto versato a titolo di canoni di locazione dopo l’esercizio dell’opzione, assumendo che da quel momento il prezzo dovesse considerarsi imputato al trasferimento e non più dovuti i canoni. Il Tribunale aveva accolto la domanda e condannato la locatrice a restituire euro 47.383,27. In appello, la società locatrice aveva ottenuto la riforma integrale della decisione: la Corte territoriale ha ritenuto che il patto non contenesse elementi essenziali e precisi del futuro contratto di vendita, che la clausola rilevante rinviasse a un successivo accordo per determinare esatta estensione e costo del bene, e che anche il comportamento successivo delle parti mostrasse che i canoni restavano dovuti fino al rogito senza imputazione al prezzo. La società ricorrente ha proposto sei motivi di cassazione: 1) nullità della sentenza per mancata motivazione sul rigetto dell’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità e per mancanza di ragionevole probabilità di accoglimento; 2) nullità per avere accolto un appello che, secondo la ricorrente, non conteneva specifiche censure e aveva ampliato il thema decidendum; 3) nullità per omessa pronuncia sull’eccezione di giudicato interno relativa ad accertamenti di fatto del Tribunale; 4) violazione delle norme sul giudicato interno, sostenendo che alcune statuizioni del Tribunale non sarebbero state impugnate e dunque non avrebbero potuto essere riformate; 5) omesso esame di un fatto decisivo, individuato nell’avvenuto esercizio dell’opzione in pendenza della locazione e nell’asserita applicazione del contratto del 2015 anziché di quello del 2013; 6) violazione delle norme di interpretazione contrattuale e dell’art. 2033 c.c., lamentando che la Corte d’appello avesse disatteso il significato letterale del patto, fatto ricorso a elementi extratestuali e negato il diritto alla ripetizione di quanto versato. La controricorrente ha resistito contestando anche l’ammissibilità del ricorso e del controricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i primi cinque motivi: il primo perché la censura di difetto di motivazione non era ammissibile sul piano denunciato e non ricorreva omessa pronuncia su una questione processuale; il secondo perché l’appello era sufficientemente specifico secondo i criteri ormai consolidati, senza necessità di formule sacramentali o di un progetto alternativo di decisione; il terzo perché la dedotta omissione riguardava questioni ritenute assorbite dalla Corte d’appello e comunque il motivo difettava di specificità e autosufficienza; il quarto perché non vi era giudicato interno sulla qualificazione del patto, essendo proprio quella qualificazione oggetto di impugnazione; il quinto perché la doglianza era assertiva e comunque il fatto prospettato non era decisivo. Il sesto motivo è stato dichiarato infondato: la Corte ha confermato che l’interpretazione del contratto può fondarsi sul dato letterale e sugli indici esterni e sul comportamento complessivo delle parti, e che, in sede di legittimità, non è consentita una mera contrapposizione tra interpretazioni alternative plausibili. È stata inoltre respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso e quella di difetto di autosufficienza del controricorso. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente, con l’ulteriore statuizione sul doppio contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito applicabile alle controversie in materia di locazione ad uso diverso.

• art. 360 c.p.c.

  individua i vizi denunciabili in cassazione; la Corte ribadisce che la censura deve essere specifica e correttamente sussunta nel vizio dedotto.

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato in tema di motivazione della sentenza.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  la motivazione deve risultare dal tessuto argomentativo della sentenza; il vizio deve emergere dalla decisione impugnata.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato in relazione all’obbligo di motivazione.

• art. 156 c.p.c.

  richiamato in tema di nullità processuali e loro regime.

• art. 161 c.p.c.

  richiamato in tema di nullità della sentenza.

• art. 342 c.p.c.

  la Corte ribadisce i requisiti di specificità dell’atto di appello e la natura di revisio prioris instantiae del giudizio d’appello.

• art. 434 c.p.c.

  richiamato per i requisiti dell’appello nel rito del lavoro, applicati in via di richiamo nel rito locatizio.

• art. 436 c.p.c.

  richiamato con riferimento alle memorie difensive in appello.

• art. 112 c.p.c.

  il mancato esame di una questione processuale non integra omessa pronuncia in senso tecnico.

• art. 324 c.p.c.

  richiamato in tema di giudicato interno.

• art. 329, comma 2, c.p.c.

  richiamato in tema di acquiescenza parziale e formazione del giudicato interno.

• art. 2909 c.c.

  richiamato in tema di efficacia del giudicato.

• art. 1362 c.c.

  criterio principale di interpretazione del contratto, da applicare in modo non meramente letterale ma unitario e circolare.

• art. 1363 c.c.

  interpretazione sistematica delle clausole contrattuali.

• art. 1366 c.c.

  interpretazione secondo buona fede.

• art. 1367 c.c.

  interpretazione che favorisca la validità degli atti negoziali.

• art. 1346 c.c.

  richiamato in relazione alla determinatezza dell’oggetto contrattuale.

• art. 2033 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di ripetizione dell’indebito, ma la pretesa è stata respinta perché fondata su un’interpretazione contrattuale non condivisa.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di motivazione non può essere dedotto in astratto: deve emergere dal testo della sentenza impugnata, e non può configurarsi quando il giudice di merito non abbia esaminato una questione che la parte assume proposta ma che la decisione non dà per tale.
• Il mancato esame di una questione puramente processuale non integra omessa pronuncia ai sensi dell’art. 112 c.p.c.; in tal caso la censura va veicolata come violazione della norma processuale pertinente e non come vizio di omessa pronuncia.
• L’appello è inammissibile solo se non consente di enucleare chiaramente i punti contestati e le relative doglianze; non sono richieste formule sacramentali, un progetto alternativo di sentenza o la riproduzione integrale della decisione impugnata.
• L’assorbimento dichiarato dal giudice di merito può escludere un vizio di omessa pronuncia, perché integra una decisione implicita sulle questioni non esaminate; la censura deve confrontarsi specificamente con la logica dell’assorbimento.
• Non vi è giudicato interno su una statuizione quando essa costituisce il risultato dell’interpretazione della clausola contrattuale e tale interpretazione è stata investita dall’appello; il giudicato non si forma su punti ancora sub iudice.
• In sede di legittimità l’interpretazione del contratto non è censurabile per il solo fatto che la parte proponga una lettura diversa e plausibile; occorre indicare puntualmente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in quale modo.
• Il principio in claris non fit interpretatio non opera in senso assoluto: la chiarezza del testo va valutata nell’ambito dell’intero materiale ermeneutico, comprensivo delle altre clausole e del comportamento complessivo delle parti.
• Nell’interpretazione negoziale il dato letterale è un punto di partenza e non un criterio esclusivo; la ricostruzione della comune intenzione può legittimamente tener conto di elementi extratestuali coerenti con il complesso delle pattuizioni.
• Per fondare il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non basta allegare un diverso apprezzamento del materiale probatorio: il fatto omesso deve essere specificamente individuato, discusso nel giudizio di merito e idoneo, se esaminato, a condurre a una decisione diversa.

Come è indicizzato