Cassazione Civile, Sentenza n. 16917/2026 del 29/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 3641/2022 con tre motivi principali: (1) censuravano la dichiarazione della risoluzione del contratto "senza colpa delle parti" ritenendo che il giudice non avesse adeguatamente istruito e motivato tale accertamento (violazione artt. 382 e 394 c.p.c., artt. 1353 e 1372 c.c., ecc.); (2) contestavano l'uso di presunzioni per ritenere un mutuo dissenso risolutorio e sostenevano che, trattandosi di preliminare immobiliare, la risoluzione per mutuo dissenso richiedesse la forma scritta (violazione art.1372 c.c. e norme sulla forma); (3) deducevano che, in assenza di risoluzione per inadempimento, il Passarella non poteva ottenere una somma pari ai canoni di locazione e che, comunque, gli effetti restitutori della risoluzione per mutuo dissenso non potevano decorrere retroattivamente ma solo dal momento della risoluzione stessa.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi due motivi (li ha ritenuti infondati) e ha accolto il terzo motivo nei termini esposti. Ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, per decidere nel merito e determinare l'importo dovuto a titolo di indennità/canoni. La Corte ha affermato principi di diritto: (i) quando entrambe le parti propongono domande di risoluzione per inadempimento e il giudice accerta l'inesistenza di addebiti specifici, deve comunque pronunciare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione ai sensi dell'art.1453, comma 2 c.c., con effetti restitutori ex art.1458 c.c.; (ii) nel caso di contratto preliminare immobiliare la risoluzione per mutuo dissenso prodotta in procedura decorre dal momento dell'introduzione dell'ultima domanda di risoluzione, e la forma scritta richiesta per il preliminare si ritiene rispettata per le domande processuali; (iii) il giudice del rinvio dovrà calcolare la somma dovuta al Passarella (a titolo di indennità/canoni) prendendo come data iniziale quella della proposizione della riconvenzionale del Ciancibello nel giudizio di primo grado e come data finale la restituzione materiale della cosa.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  Il comma 2 va interpretato nel senso che, in presenza di scelte risolutorie di entrambe le parti (domande contrapposte di risoluzione non accolte per inadempimento), il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione.

• art. 1458 c.c.

  Disciplina gli effetti della risoluzione, che devono essere applicati quando il giudice dichiari la risoluzione ai sensi dell'art.1453, comma 2 (effetti restitutori).

• art. 1463 c.c.

  Riferito in relazione ai rimedi e agli effetti della risoluzione, in raccordo con gli altri articoli del capo sulla risoluzione.

• art. 1372 c.c.

  Riguarda la forma degli atti negoziali: la Corte ha ritenuto che, nel contesto processuale, la presentazione delle domande di risoluzione possa soddisfare il requisito probatorio/formale richiesto per il mutuo dissenso nel preliminare immobiliare.

• artt. 1350 e 1351 c.c.

  Norme sulla forma del contratto immobiliare; la Corte ha spiegato che la forma scritta richiesta per il preliminare non è elusa dal fatto che la volontà risolutoria emerga attraverso atti processuali documentali.

• artt. 382 e 394 c.p.c.

  Norme processuali richiamate nei motivi di cassazione riguardanti i limiti dell'apprezzamento di fatto e la motivazione; la Corte ha ritenuto corretta la motivazione della Corte territoriale sulla dichiarata risoluzione per impossibilità sopravvenuta.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in tema di decisione della causa nel merito e dei limiti del sindacato di legittimità; la Corte ha esercitato il controllo di diritto secondo i limiti previsti.

• art. 2033 c.c.

  Riferito in relazione alla domanda risarcitoria connessa alla detenzione/occupazione della cosa dopo la risoluzione; la Corte ha riconosciuto la possibilità di un autonomo diritto risarcitorio per il ritardo nella restituzione.

• artt. 2727 e 2729 c.c.

  Norme sulla prova e onere della prova richiamate nei motivi concernenti la valutazione presuntiva degli atti e delle manifestazioni di volontà; la Corte ha considerato ammissibile la valutazione probatoria svolta in sede processuale.

Massime di principio

• Se entrambe le parti propongono domande contrapposte di risoluzione per inadempimento e il giudice non riscontra inadempimenti specifici, deve comunque dichiarare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta (art.1453, comma 2 c.c.) e applicare gli effetti restitutori (art.1458 c.c.).
• La risoluzione per mutuo dissenso in sede processuale relativa a un preliminare immobiliare può ritenersi valida e la forma scritta può essere considerata soddisfatta anche attraverso le domande processuali documentali; la decorrenza degli effetti è ex nunc dal momento in cui si è verificata la manifestazione risolutoria (es. dall'introduzione dell'ultima domanda di risoluzione).
• L'esclusione della risoluzione per inadempimento non esclude automaticamente la possibilità di un autonomo diritto risarcitorio a favore del proprietario quando il promissario acquirente ritardi ingiustificatamente la restituzione della cosa dopo che è sorto l'obbligo restitutorio.
• Per determinare il periodo rilevante ai fini dell'indennità/risarcimento per occupazione, il giudice deve prendere come data iniziale il momento in cui è sorta la responsabilità restitutoria (nella specie la proposizione della riconvenzionale che ha determinato la vicenda risolutoria) e come data finale la concreta restituzione della cosa.
• Il giudice non commette ultra petita se qualifica diversamente la fattispecie allegata dalle parti purché attribuisca loro un bene della vita omogeneo e coerente con le domande effettivamente proposte in giudizio.