Cassazione Civile, Sentenza n. 16887/2026 del 29/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della Corte d'appello che ha disposto la demolizione delle sopraelevazioni realizzate su un fabbricato condominiale. Gli argomenti principali del ricorso sono: 1) omissione di esame di fatto decisivo, cioè che il progetto originario prevedeva quattro piani e che esisteva una pattuizione per il completamento dei due piani mancanti, per cui l'intervento non sarebbe una "sopraelevazione" soggetta all'art. 1127 c.c.; 2) falsa applicazione dell'art. 1127 c.c. perché l'intervento sarebbe stato un completamento del progetto originario e non una nuova sopraelevazione; 3) doglianza per il rigetto della richiesta di condanna dei condomini alla esecuzione delle opere di consolidamento necessarie a rendere possibile la sopraelevazione. I ricorrenti inoltre contestavano gli accertamenti sulle condizioni statiche dell'edificio risultanti dalla c.t.u.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché il fatto dedotto non era decisivo e perché le condizioni statiche sono un limite inderogabile posto dall'art. 1127 c.c.; ha respinto il secondo motivo chiarendo che anche il "completamento" del progetto originario rientra nella nozione di sopraelevazione quando comporti nuovi volumi nella colonna d'aria sovrastante l'edificio; ha rigettato il terzo motivo ribadendo che l'eventuale autorizzazione alla sopraelevazione che superi il limite statico richiede il consenso unanime dei condomini e non può essere sostituita da una pronuncia giudiziale che imponga ai condomini di eseguire le opere di consolidamento. La sentenza impugnata è stata confermata nella parte in cui condannava i convenuti alla riduzione in pristino (demolizione delle sopraelevazioni). Il ricorrente è condannato al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in euro 6.200,00 oltre euro 200,00 per esborsi, più le spese generali (15%) e accessori di legge, e soggetto, se dovuto, al versamento di un'ulteriore somma ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  L'articolo pone tre limiti al diritto di sopraelevazione; il limite riferito alle condizioni statiche è un divieto assoluto salvo che l'intervento di consolidamento sia eseguito con il consenso unanime dei condomini. In mancanza di tale consenso la sopraelevazione è illegittima e comporta la riduzione in pristino.

• art. 1171 c.c.

  Richiamato come norma di principio relativa all'azione dei proprietari (contesto iniziale del giudizio), ma non decisivo rispetto al tema della sopraelevazione.

• artt. 688 e 669-bis c.p.c.

  Norme procedurali richiamate in relazione alla domanda cautelare e di tutela, contestualizzano l'originario ricorso per la sospensione dei lavori e le misure interdittive.

• art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.

  Norma invocata dai ricorrenti per censurare l'omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha ritenuto il fatto non decisivo per la soluzione della controversia.

• art. 369 co. 2 c.p.c.

  Richiamato dal P.M. in ordine a profili di improcedibilità del ricorso; la Corte ha rilevato che il profilo era superato dal tempestivo deposito della relata di notifica.

• art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002 e art. 1-bis (contributo unificato)

  Previsione normativa che consente alla Corte di disporre, a carico della parte ricorrente, il versamento di una somma aggiuntiva pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il limite delle condizioni statiche previsto dall'art. 1127 c.c. è inderogabile: se la sopraelevazione compromette la stabilità dell'edificio è vietata, salvo il consenso unanime dei condomini per le opere di consolidamento.
• Il consenso unanime dei condomini alle opere di consolidamento è un presupposto di legittimità della sopraelevazione che non può essere surrogato da una pronuncia giudiziale che obblighi i condomini ad eseguire tali opere.
• La qualificazione dell'intervento come "completamento" del progetto originario non esclude l'applicazione dell'art. 1127 c.c. se l'opera realizza nuovi volumi nella colonna d'aria sovrastante l'edificio: rileva l'effetto volumetrico più che la destinazione contrattuale originaria.
• Le autorizzazioni edilizie o le pattuizioni contrattuali non prevalgono sul limite posto dalle condizioni statiche: la conformità urbanistica non esclude la valutazione tecnica sulla idoneità statica dell'edificio.
• Gli accertamenti tecnici sulle condizioni statiche svolti in sede di merito (CTU) costituiscono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito e sono sindacabili in Cassazione solo nei limiti stretti del controllo di legittimità; la Corte di Cassazione dà rilievo alla congrua motivazione del giudice di merito.
• In caso di sopraelevazioni illegittime che compromettano la stabilità, il rimedio è la riduzione in pristino mediante demolizione delle opere abusive, salvo diverso consenso unanime per i consolidamenti.