Cassazione Civile, Ordinanza n. 12826/2026 del 05/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte della proprietaria di un appartamento, di lavori edilizi che hanno comportato la demolizione del piano di calpestio della cucina, lo scavo del sottostante terrapieno, la rimozione del materiale di riempimento e l'incorporazione del vano così ottenuto nella propria unità immobiliare, con un nuovo accesso interno e un accesso dalla strada. L'originario proprietario di immobili-magazzini nel medesimo edificio aveva chiesto la riduzione in pristino sostenendo che il terrapieno fosse parte comune del condominio, come risultante dalle planimetrie catastali originarie e dalla funzione di sostegno dell'edificio. La Corte d'appello aveva accolto la domanda, qualificando il terrapieno come bene condominiale e ritenendo illegittima la sua appropriazione. Nel ricorso per cassazione, la proprietaria ha dedotto: omesso esame di risultanze istruttorie e motivazione apparente sulla natura comune del bene; violazione degli artt. 1117 e 1102 c.c., dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 116 c.p.c. per erronea valutazione delle prove e per avere ritenuto comune un vano che, a suo dire, era autonomamente sfruttabile solo dalla sua proprietà; violazione dell'art. 11 delle preleggi e delle norme sulla motivazione per l'applicazione dell'art. 1117 c.c. a un edificio anteriore al 1940.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti e tre i motivi. Ha ritenuto che la Corte d'appello avesse motivato in modo completo e non apparente, fondando la decisione su planimetrie catastali, c.t.u. e fotografie, e che la doglianza sull'omesso esame si risolvesse in una richiesta di rivalutazione del merito, non consentita in sede di legittimità. Ha confermato che il terrapieno, posto a sostegno dell'edificio e ricompreso nel perimetro del fabbricato, rientra nella nozione di suolo comune ex art. 1117 c.c. e che la sua incorporazione nell'appartamento esclusivo ha violato anche l'art. 1102 c.c., perché ha sottratto ai condomini la possibilità, anche solo potenziale, di utilizzo del bene comune. Ha inoltre affermato che l'art. 1117 c.c. si applica anche agli edifici anteriori al codice civile vigente, in mancanza di un titolo contrario. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l'ulteriore importo per contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato ai casi di mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione incomprensibile; il vizio di cui al n. 5 riguarda l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la rivalutazione delle prove.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  La nullità per motivazione apparente sussiste solo quando la motivazione sia inesistente o obiettivamente incomprensibile, non quando sia semplicemente ritenuta insufficiente dalla parte.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  È richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. come parametro della sufficienza/estrinsecazione della motivazione.

• art. 1117 c.c.

  Il terrapieno/porzione di suolo su cui poggia l'edificio, o che ne costituisce il sostegno, si presume comune se il titolo non dispone diversamente; la norma si applica anche agli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore del codice vigente.

• art. 1102 c.c.

  L'uso particolare della cosa comune è consentito solo se non impedisce agli altri partecipanti l'ordinaria accessibilità e il godimento comune; non è legittima l'appropriazione che sottragga in via esclusiva una porzione comune, anche se al momento non utilizzata dagli altri condomini.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre solo quando il giudice attribuisca l'onere della prova alla parte sbagliata, non quando si contesti l'apprezzamento del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se il giudice abbia attribuito a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o abbia disapplicato il criterio del prudente apprezzamento; non è consentita la mera critica della valutazione di merito.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  Viene richiamato per escludere l'applicazione della disciplina previgente del codice del 1865 alla individuazione dei diritti condominiali, in assenza di espressa disciplina transitoria.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro per determinare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione delle prove o dei fatti; il vizio motivazionale è configurabile solo quando sia omesso l'esame di un fatto storico decisivo o quando la motivazione sia mancante, apparente, perplessa o incomprensibile.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. si estende anche al suolo o al terrapieno che costituiscono il sostegno dell'edificio, salvo titolo contrario, e si applica pure agli edifici costruiti prima del codice civile vigente.
• L'uso particolare della cosa comune ex art. 1102 c.c. non può trasformarsi in appropriazione esclusiva della res comune: è illegittimo quando sottrae agli altri partecipanti la possibilità, anche solo potenziale, di uso e godimento comune.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. attiene solo all'erronea individuazione della parte onerata della prova, mentre l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie resta censurabile, nei limiti consentiti, solo come vizio di motivazione.
• La censura ex art. 116 c.p.c. è ammissibile solo quando il giudice alteri la regola legale di valutazione della prova o attribuisca a un mezzo probatorio un valore diverso da quello previsto dalla legge, non quando si contesti il prudente apprezzamento del merito.

Come è indicizzato