Cassazione Civile, Ordinanza n. 33929/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

La società aveva acquistato, con atto notarile, alcuni terreni con fabbricati al fine di realizzare un centro turistico-residenziale. Successivamente aveva appreso, tramite autonoma ispezione catastale, che uno dei terreni era gravato da una servitù di elettrodotto già esistente e modificata prima del rogito. Ha quindi agito contro il notaio chiedendo il risarcimento dei danni, assumendo che il professionista non avesse adeguatamente informato le parti del contenuto delle visure e dell’esistenza del vincolo. Il tribunale aveva rigettato la domanda; in appello la società aveva ottenuto soltanto una somma corrispondente al compenso pagato al notaio. In cassazione la società ha denunciato, con il primo motivo, nullità della sentenza d’appello per motivazione erronea e contraddittoria, perché il giudice di merito avrebbe fondato la riduzione del risarcimento sul presupposto, ritenuto erroneo, che l’acquirente conoscesse già il vincolo prima della stipula. Con il secondo motivo, in via subordinata, ha dedotto l’omesso esame di un fatto decisivo, ossia la prova di non avere conosciuto la servitù prima dell’acquisto e di non aver comunque acquistato il bene se l’avesse conosciuta. Il notaio, con controricorso e ricorso incidentale, ha contestato sia l’affermazione di inadempimento professionale sia la condanna, in assenza di danno risarcibile, al pagamento del compenso percepito e delle ulteriori voci accessorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo viziata la motivazione della sentenza impugnata per avere la Corte d’appello attribuito alla società acquirente una consapevolezza del vincolo non risultante dagli atti e per averne tratto una indebita riduzione della responsabilità del notaio, in sostanziale applicazione dell’art. 1227, comma 1, c.c. Ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione, affinché proceda a nuovi accertamenti di fatto e decida anche sulle censure rimaste assorbite. Il secondo motivo del ricorso principale e l’intero ricorso incidentale sono stati dichiarati assorbiti. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  è stato utilizzato per denunciare un vizio di nullità della sentenza per motivazione erronea/intrinseca contraddittorietà

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  richiamato per la censura di omesso esame di un fatto decisivo, poi assorbita

• art. 115 c.p.c.

  invocato nel ricorso incidentale insieme all’art. 116 c.p.c. per censurare la valutazione delle prove e degli atti di causa

• art. 116 c.p.c.

  invocato nel ricorso incidentale per contestare l’apprezzamento delle risultanze istruttorie da parte del giudice di merito

• art. 1175 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in relazione ai doveri di correttezza nell’esecuzione del rapporto professionale

• art. 1176 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per la diligenza richiesta al professionista

• art. 1218 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in relazione alla responsabilità per inadempimento

• art. 1223 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per il nesso tra inadempimento e danno risarcibile

• art. 1224 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale quanto agli accessori del credito risarcitorio

• art. 1225 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale sul tema della prevedibilità del danno

• art. 1226 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per la liquidazione equitativa del danno

• art. 2230 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale come norma sul contratto d’opera professionale

• art. 2236 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per il regime della responsabilità del professionista

• art. 132, secondo comma, n. 2, c.p.c.

  richiamato dalla Corte quale parametro del vizio di motivazione quando questa sia intrinsecamente contraddittoria o perplessa

• art. 111, sesto comma, Cost.

  richiamato come fondamento dell’obbligo di motivazione

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  richiamato per la cassazione con rinvio, essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto

• art. 1227, primo comma, c.c.

  evocato dalla Corte per descrivere l’errore del giudice di merito nell’aver ridotto il risarcimento per un preteso concorso colposo dell’acquirente

Massime di principio

• La motivazione della sentenza è viziata quando il giudice di merito fonda la decisione su un presupposto fattuale non risultante dagli atti di causa, soprattutto se da tale presupposto fa discendere l’esclusione o la riduzione della responsabilità risarcitoria.
• In presenza di una censura per vizio di motivazione, la Corte di cassazione può verificare direttamente gli atti processuali quando il vizio denunciato attiene all’attività del giudice e alla corretta lettura del materiale processuale.
• L’eventuale concorso colposo del danneggiato non può essere affermato sulla base di affermazioni apodittiche o di una lettura erronea degli atti; se il fatto presupposto del concorso non è stato allegato o provato, la riduzione del risarcimento è illegittima.
• Quando l’accertamento della responsabilità del professionista dipende da un fatto decisivo controverso, la sentenza va cassata con rinvio se occorrono ulteriori valutazioni di merito su tale fatto.
• Se il motivo principale di ricorso è accolto per vizio assorbente della motivazione, restano assorbite le censure subordinate e quelle che presuppongono l’accertamento da rinnovare in sede di rinvio.

Come è indicizzato