Sentenza n. 1036/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

L’impresa ha impugnato la sentenza di primo grado, riproponendo i motivi già dedotti davanti al TAR. Ha contestato, in primo luogo, il diniego fondato sulla violazione delle distanze minime tra pareti finestrate previste dall’art. 9, comma 2, del d.m. 1444/1968, sostenendo che il provvedimento non avrebbe adeguatamente dimostrato né la frontalità tra le facciate né la qualificazione delle finestre come vedute. Ha inoltre negato che fosse configurabile un’implicita ammissione dell’irregolarità e ha contestato l’utilizzo del principio di vicinanza della prova, assumendo che l’amministrazione disponesse di poteri conoscitivi non inferiori a quelli del privato. In secondo luogo, ha dedotto il travisamento dei fatti con riferimento all’adeguamento sismico, sostenendo che non fosse stato realizzato un organismo edilizio nuovo, poiché sarebbero stati conservati la struttura portante e la copertura, con mera sostituzione di pannelli ammalorati e consolidamento della struttura esistente. Ha infine richiamato il sequestro e la successiva ordinanza di demolizione quale cause dell’impossibilità di completare i lavori.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto puntuale e dettagliato il diniego, poiché individuava la violazione delle distanze tra pareti finestrate e indicava le misure rilevate, pari a circa 7 metri sul lato nord e 4,05 metri sul lato ovest. La stessa prospettazione dell’impresa, che aveva ipotizzato di trasformare le finestre in luci, rimuoverle o spostarle, è stata valutata come implicito riconoscimento dell’irregolarità. Il Collegio ha escluso che, nell’ambito della disciplina speciale della sanatoria di abusi edilizi già realizzati, potesse imporsi una dialettica procedimentale finalizzata alla successiva elaborazione di un progetto conforme: la sanatoria opera su abusi già materialmente realizzati, che restano congelati nella loro consistenza storica. Quanto al profilo antisismico, dagli atti risultava che le opere non erano meramente conservative, ma avevano inciso significativamente sull’utilizzo e sulla stabilità statica dell’edificio, modificandolo durante l’esame della domanda di sanatoria. Non era quindi necessario risolvere la controversia sulla qualificazione dell’intervento come organismo edilizio nuovo. Il sequestro e l’interruzione dei lavori non incidevano sulla qualificazione giuridica delle opere già eseguite, né escludevano l’illegittimità dell’attività edilizia realizzata fino all’intervento pubblico. Tuttavia, il Collegio ha precisato che l’esecuzione dell’ordine demolitorio deve essere ragionevolmente proporzionata ai vizi accertati: la demolizione trova base nella violazione delle distanze del nuovo manufatto in sopraelevazione e nella mancata verifica antisismica del manufatto, mentre deve rispettare le esigenze di conservazione e sicurezza statica della preesistente parte legittimamente edificata. Le spese del grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 9, comma 2, d.m. 1444/1968

  La violazione delle distanze minime tra pareti finestrate costituisce ragione autonoma ostativa alla sanatoria; nel caso concreto sono state ritenute rilevanti le distanze di circa 7 metri sul lato nord e 4,05 metri sul lato ovest.

• art. 2697 c.c.

  L’appellante ha contestato il richiamo al principio della vicinanza della prova e la prospettata deroga all’onere probatorio ordinario; il Consiglio di Stato ha deciso la controversia valorizzando la puntuale individuazione della violazione nel provvedimento e l’ammissione implicita derivante dalle deduzioni dell’impresa.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato in relazione alla trattazione dell’appello in udienza straordinaria.

Massime di principio

• Nella sanatoria di abusi edilizi già realizzati, l’amministrazione deve valutare la conformità dell’opera nella consistenza materiale effettivamente posta in essere; la disciplina speciale non impone una fase di interlocuzione finalizzata a consentire al privato di progettare successivamente opere correttive conformi.
• Un provvedimento di diniego di sanatoria è adeguatamente motivato quando individua con precisione la violazione edilizia e i dati fattuali posti a suo fondamento, come le distanze rilevate tra pareti finestrate e i lati dell’edificio interessati.
• La qualificazione giuridica di un intervento edilizio deve essere effettuata sulla base delle opere effettivamente realizzate fino al momento dell’intervento dell’amministrazione; il sequestro, l’interruzione dei lavori o l’impossibilità di completarli non eliminano l’illegittimità delle opere già eseguite.
• Quando un intervento edilizio incide in modo significativo sull’utilizzo e sulla stabilità statica dell’organismo edilizio, non può essere considerato meramente conservativo per il solo fatto che siano rimaste in parte inalterate la struttura portante e la copertura.
• L’esecuzione di un ordine demolitorio deve essere proporzionata ai vizi accertati e deve salvaguardare, per quanto possibile, la conservazione e la sicurezza statica delle parti preesistenti legittimamente edificate.

Come è indicizzato