Cassazione Civile, Ordinanza n. 02505/2025 del 03/02/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di liquidazione con cui l'Amministrazione finanziaria ha recuperato la maggiore imposta, oltre interessi e sanzioni, per la decadenza dall'agevolazione c.d. prima casa fruita in occasione dell'acquisto, nel 2006, di un immobile ad uso abitativo non di lusso acquistato in comunione pro indiviso con il figlio, con quote rispettivamente dell'1% e del 99%. L'immobile è stato poi rivenduto entro cinque anni e non risulta il riacquisto, entro un anno dall'alienazione, di altro immobile da adibire ad abitazione principale. In primo grado il ricorso è stato accolto solo parzialmente, limitando la pretesa alla quota dell'1%; in appello l'Ufficio ha ottenuto riforma integrale. In Cassazione la contribuente ha dedotto quattro censure: (1) falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. e della disciplina dell'agevolazione prima casa, sostenendo che il possesso della sola quota dell'1% non impedisse il beneficio né giustificasse la solidarietà per l'intera imposta; (2) violazione degli artt. 1100 ss. e 1294 c.c., assumendo che la solidarietà passiva tra comunisti non si estenda a pretese restitutorie fiscali come quella derivante dalla decadenza; (3) violazione dell'art. 5 d.lgs. 472/1997, per difetto di imputabilità soggettiva della sanzione/decadenza rispetto alla sola quota di cui era titolare; (4) violazione della norma sulla decadenza dall'agevolazione prima casa, per avere la CTR ritenuto responsabile in solido la contribuente per l'intero recupero nonostante la comproprietà pro quota.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi. Ha affermato che, nel caso di acquisto dell'immobile in comunione e pro indiviso da parte di più soggetti, la decadenza dall'agevolazione prima casa per rivendita infraquinquennale senza riacquisto entro un anno comporta il recupero della maggiore imposta nei confronti di tutti gli acquirenti, in via solidale ai sensi dell'art. 57, comma 1, d.P.R. 131/1986, mentre la ripartizione delle quote ideali rileva solo nei rapporti interni tra i comunisti. Ha inoltre richiamato la propria giurisprudenza secondo cui il riacquisto idoneo a evitare la decadenza può consistere anche nell'acquisto di una quota, purché significativa, dell'immobile destinato ad abitazione principale; nel caso deciso, però, la contribuente aveva fruito per intero dell'agevolazione in relazione all'acquisto originario e la revoca discendeva dalla successiva alienazione del bene senza riacquisto utile. Il ricorso è stato quindi rigettato e le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per la peculiarità della vicenda e per l'evoluzione della giurisprudenza successiva al ricorso. È stato altresì dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1, nota II-bis, punto 4, Tariffa, parte prima, d.P.R. n. 131/1986

  "Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonche' irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima"

  La decadenza dall'agevolazione prima casa per alienazione entro cinque anni, senza riacquisto entro un anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale, comporta il recupero della maggiore imposta e delle sanzioni nei confronti degli acquirenti che hanno fruito del beneficio.

• art. 16, comma 2, d.P.R. n. 633/1972

  Richiamato per individuare l'aliquota IVA del 4% applicabile alle operazioni aventi ad oggetto le case di abitazione non di lusso in presenza delle condizioni di legge.

• art. 1102 c.c.

  Usato per affermare che la contitolarità indivisa è compatibile con il godimento del bene, ma il riacquisto di una quota irrisoria può non integrare la concreta possibilità di destinare l'immobile ad abitazione principale.

• artt. 1100 ss. c.c.

  Richiamati dalla ricorrente per contestare l'estensione della solidarietà passiva ai comproprietari comunisti.

• art. 1294 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della tesi sulla solidarietà passiva, ma non accolto nei termini prospettati.

• art. 5 d.lgs. n. 472/1997

  Richiamato per sostenere la necessità dell'imputabilità soggettiva nella materia sanzionatoria tributaria; la Corte non ha ritenuto che esso escludesse la solidarietà del recupero dell'imposta dovuta per decadenza dal beneficio.

• art. 57, comma 1, d.P.R. n. 131/1986

  "sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta le parti contraenti"

  Fondamento della responsabilità solidale degli acquirenti per il pagamento dell'imposta conseguente alla decadenza dall'agevolazione.

Massime di principio

• In tema di agevolazioni "prima casa", se l'immobile è acquistato in comunione e pro indiviso da più soggetti, la successiva decadenza dal beneficio per rivendita infraquinquennale senza riacquisto utile comporta la responsabilità solidale di tutti gli acquirenti per il recupero dell'imposta e delle sanzioni.
• La rilevanza delle quote ideali nella comproprietà pro indiviso resta confinata ai rapporti interni tra i comunisti e non limita, verso l'Amministrazione, la pretesa per l'intero nei confronti di ciascun obbligato solidale.
• La disciplina della decadenza dall'agevolazione prima casa è distinta dai requisiti per l'accesso al beneficio: il mantenimento dell'agevolazione in caso di alienazione è subordinato all'acquisto entro un anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
• Ai fini dell'evitare la decadenza, il riacquisto può essere integrato anche dall'acquisto di una quota dell'immobile, ma solo se la quota è effettivamente idonea a consentire il concreto godimento come abitazione principale; una quota irrisoria non basta.
• Nelle agevolazioni fiscali relative alla prima casa, la funzione antielusiva della norma giustifica una lettura che impedisca utilizzi speculativi del beneficio dopo l'acquisto iniziale.

Come è indicizzato