Cassazione Civile, Ordinanza n. 17642/2026 del 03/06/2026

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato, con rogito del 29 marzo 2012, alcune unità poste agli ultimi due piani di un edificio sito in Milano, incluso il sottotetto poi trasformato in appartamenti. La venditrice aveva predisposto prima del rogito gli atti edilizi necessari alla trasformazione del sottotetto, e nel contratto di vendita non era stata prevista alcuna disciplina espressa sull'indennità di sopraelevazione. La venditrice ha poi agito per ottenere l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., assumendo che la trasformazione integrasse sopraelevazione e che, per effetto dell'aumento della volumetria e dell'utilizzo del suolo comune, la controparte fosse tenuta al pagamento. La acquirente ha resistito sostenendo che il contratto avesse regolato in modo diverso i rapporti tra le parti, con esclusione della partecipazione sulle parti comuni per le porzioni vendute e che, comunque, non vi fosse stato un reale incremento della comunione sul suolo tale da far sorgere il diritto all'indennità. Il Tribunale ha accolto la domanda; la Corte d'appello ha confermato; in cassazione la ricorrente ha dedotto violazione e falsa applicazione di norme di diritto in punto di an debeatur dell'indennità di sopraelevazione, insistendo sull'assenza del presupposto del diritto per effetto della regolazione negoziale e dell'assetto proprietario convenzionalmente pattuito.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata la censura e ha rigettato il ricorso. Ha affermato che l'indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c. sorge per il solo fatto della sopraelevazione e si collega oggettivamente al maggiore utilizzo del suolo comune da parte del condomino costruttore, con conseguente diminuzione proporzionale delle quote degli altri condomini. Ha inoltre precisato che il diritto spetta ai singoli condomini che rivestano tale qualifica al momento della sopraelevazione e che eventuali pattuizioni contrattuali non possono escludere, se non nei limiti di beni meramente funzionali, la necessaria comproprietà delle parti comuni strutturalmente essenziali. La Corte ha quindi condannato la ricorrente al pagamento delle spese di lite e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  Il diritto di sopraelevare e il correlato obbligo di indennità derivano dalla struttura del condominio e dalla maggiore utilizzazione del suolo comune; l'indennità sorge per il fatto stesso della sopraelevazione ed è dovuta ai condomini esistenti al momento della costruzione.

• art. 1117 c.c.

  Il tetto o lastrico solare e le altre parti indicate sono normalmente parti comuni dell'edificio condominiale.

• art. 1118 c.c.

  La partecipazione alle parti comuni è proporzionata al valore dell'unità esclusiva; è nulla la rinuncia alle cose comuni quando riguardi beni essenziali o strutturalmente necessari al condominio.

• art. 1424 c.c.

  Un titolo attributivo della proprietà esclusiva della colonna d'aria può al più valere come rinuncia alla futura indennità, senza effetti reali opponibili agli aventi causa.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrendo i presupposti, il ricorrente è tenuto all'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• L'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 c.c. nasce automaticamente con la realizzazione della sopraelevazione ed è collegata a un dato oggettivo: l'aumento dell'utilizzazione del suolo comune, non alle previsioni soggettive o negoziali delle parti.
• Ai fini del diritto all'indennità rileva la qualità di condomino al momento della sopraelevazione: il credito spetta ai singoli proprietari esclusivi presenti in quel momento, non al condominio come ente unitario.
• La determinazione dell'indennità si fonda sul principio di proporzionalità tra l'aumento della quota di partecipazione del sopraelevante al bene comune e la corrispondente diminuzione delle quote degli altri condomini, avendo come parametro centrale il valore del suolo.
• Pattuizioni contrattuali che intendano escludere la comproprietà su beni comuni strutturalmente necessari sono nulle; una eventuale rinuncia può riguardare solo beni meramente funzionali e non incide sui diritti dei successivi aventi causa.
• La mancata previsione nel contratto di vendita dell'indennità di sopraelevazione non esclude il sorgere del credito quando la sopraelevazione si realizza, perché l'obbligo discende direttamente dalla legge e dalla situazione condominiale oggettiva.

Come è indicizzato