Cassazione Civile, Ordinanza n. 10395/2025 del 21/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda proposta per ottenere la demolizione di un manufatto ritenuto costruito in violazione delle distanze legali rispetto a un immobile vicino, oltre al risarcimento dei danni per limitazione di aria e luce e alla rimozione di una asserita servitù illegittima. In primo grado il Tribunale aveva ordinato la demolizione per violazione delle distanze prescritte dalle norme integrative del codice civile e aveva rigettato la domanda risarcitoria. L’avente causa dell’immobile demolendo impugnava la decisione ai sensi dell’art. 111 c.p.c., deducendo: mancata acquisizione o valutazione del regolamento edilizio comunale e delle norme tecniche di attuazione; erronea applicazione delle distanze, anche per il computo degli sporti e per l’asserita assenza di frontistanza tra pareti finestrate; mancata prova dell’epoca di realizzazione del fabbricato avversario e della sua legittimità; irrilevanza di una eventuale sanatoria e di sopravvenienze normative. La Corte di appello rigettava il gravame, ritenendo provata la violazione della distanza minima di dieci metri e dichiarando nuova, quindi inammissibile, la questione relativa all’epoca di costruzione del manufatto dell’attrice. In cassazione venivano proposti due motivi: con il primo si denunciava la violazione dell’art. 9 d.m. 1444/1968 per omessa acquisizione e considerazione del regolamento edilizio comunale, nonché per il computo degli sporti e per l’insussistenza della condizione di pareti finestrate antistanti; con il secondo si denunciava la violazione dell’art. 872 c.c. per avere la Corte confermato la demolizione totale del manufatto senza verificare se la tutela del vicino potesse essere integralmente soddisfatta mediante una mera riduzione in pristino o un arretramento parziale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo corretta la decisione di merito sulla sussistenza della violazione delle distanze e irrilevante, ai fini della disciplina applicabile, l’assenza di frontistanza tra gli edifici; ha inoltre reputato nuova e quindi inammissibile la questione relativa alla liceità del fabbricato della controparte. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che in materia di violazione delle distanze opera un principio di proporzionalità della tutela giurisdizionale: il giudice deve verificare se l’interesse protetto possa essere integralmente soddisfatto con una riduzione in pristino limitata alla sola parte illegittima, anziché con la demolizione totale dell’opera. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte di appello di Roma in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 111 c.p.c.

  viene indicato come base del mezzo di impugnazione proposto dall’avente causa del soggetto originariamente convenuto, in relazione a una sentenza che incide sull’immobile acquistato

• art. 345 c.p.c.

  la questione sulla prova della legittimità del manufatto della controparte è qualificata come nuova e quindi inammissibile in appello

• art. 9 d.m. 1444/1968

  la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti rileva anche se solo una delle pareti è finestrata e la disciplina urbanistica è posta anche a tutela dell’assetto urbanistico, a prescindere dalla frontistanza

• art. 872 c.c.

  la reazione alla violazione delle distanze deve essere conformata al principio di proporzionalità e, quando sufficiente, deve preferirsi l’arretramento o la riduzione parziale alla demolizione integrale

• art. 9 co. 2 del d.m. 1444/1968

  è richiamato come norma che impone il distacco minimo tra costruzioni in relazione alla disciplina urbanistica applicabile

Massime di principio

• Nelle controversie sulle distanze legali tra costruzioni, il giudice deve individuare la disciplina urbanistica applicabile e può valorizzare le risultanze peritali e la documentazione di piano regolatore e N.T.A. già allegata in giudizio, senza che il mero richiamo a un regolamento edilizio non specificamente contestato imponga ulteriori acquisizioni se la questione è già stata tecnicamente vagliata.
• Le norme regolamentari che impongono distanze maggiori rispetto al codice civile perseguono non solo interessi privatistici di vicinato, ma anche finalità pubblicistiche di assetto urbanistico; perciò, ai fini del rispetto della distanza, rileva la separazione in sé tra gli edifici, a prescindere dalla circostanza che essi si fronteggino in modo simmetrico.
• La distanza minima prevista dall’art. 9 d.m. 1444/1968 può operare anche quando solo una delle due pareti sia finestrata, se la disciplina richiamata dalla sentenza è finalizzata a evitare intercapedini dannose e a tutelare l’assetto urbanistico.
• La questione nuova in appello che presupponga accertamenti di fatto non può essere esaminata in cassazione se non risulta trattata dalla sentenza impugnata e non sia stato chiarito quando sia stata introdotta nel merito.
• In materia di violazione delle distanze legali, la tutela demolitoria deve rispettare un criterio di proporzionalità: se l’interesse del vicino può essere soddisfatto integralmente con l’arretramento o con una riduzione in pristino limitata alla sola porzione illegittima, il giudice deve preferire tale soluzione alla demolizione totale dell’opera.

Come è indicizzato