Cassazione Civile, Ordinanza n. 10394/2025 del 21/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da quattro avvisi di accertamento IMU emessi per gli anni 2014, 2015, 2016 e 2017 su immobili costruiti dall'impresa e destinati alla vendita, qualificati come "beni merce", per un importo complessivo di euro 13.172,96. Il Comune aveva disconosciuto l'esenzione prevista per tali fabbricati, ritenendo ostativa la loro locazione. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia aveva invece confermato l'accoglimento del ricorso della società, affermando che l'esenzione potesse spettare anche in caso di locazione transitoria di durata infrannuale, limitatamente al residuo periodo dell'anno. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 2 del d.l. n. 102 del 2013 e 1, comma 751, L. n. 160 del 2019, sostenendo che qualunque locazione, anche breve o per un solo giorno, esclude l'esenzione; con il secondo ha denunciato omesso esame della tipologia, durata e natura del contratto di locazione, lamentando che la sentenza d'appello non avesse accertato la fattispecie concreta né spiegato perché una locazione breve potesse consentire la deroga al divieto di locazione previsto dalla norma.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati entrambi i motivi, ha interpretato il requisito normativo del "non siano in ogni caso locati" nel senso che l'esenzione per gli immobili-merce richiede la coesistenza e permanenza per l'intero anno di riferimento sia della destinazione alla vendita sia della libera disponibilità del bene; quindi qualsiasi concessione a terzi in locazione, anche temporanea o saltuario, fa venire meno il presupposto agevolativo per l'anno di riferimento. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 13, comma 9-bis, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  "A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall'imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati"

  l'esenzione per gli immobili costruiti dall'impresa e destinati alla vendita richiede che il bene resti destinato alla vendita e non sia locato; la locazione, anche temporanea, è incompatibile con il beneficio.

• art. 2, comma 2, lett. a, d.l. 31 agosto 2013, n. 102

  ha novellato l'art. 13, comma 9-bis, confermando il requisito della mancata locazione per l'esenzione degli immobili-merce.

• art. 1, comma 751, L. 27 dicembre 2019, n. 160

  "I fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati"

  anche nella disciplina successiva, l'esenzione IMU permane solo se il bene non è locato in alcun momento dell'anno di riferimento.

• art. 9, comma 2, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  "L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso"

  la regola della proporzionalità al periodo di possesso non consente di frazionare l'esenzione per immobili-merce in caso di locazione infrannuale.

• art. 9, comma 1, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  il possesso rilevante ai fini IMU è quello qualificato dalla titolarità del diritto o da specifiche situazioni equiparate; la locazione non fa venir meno il possesso del locatore.

• art. 13, comma 3, lett. b), d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  è richiamato come esempio di agevolazione espressamente limitata al periodo dell'anno in cui sussistono determinate condizioni, a conferma che una fruizione infrannuale richiede una previsione specifica.

• art. 13, comma 9, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  viene richiamato per la possibilità di riduzione dell'aliquota in base a regolamento comunale, ma non per estendere l'esenzione agli immobili locati.

Massime di principio

• In tema di IMU sugli immobili costruiti dall'impresa e destinati alla vendita, l'esenzione opera solo se per l'intero anno di riferimento permane sia la destinazione alla vendita sia la mancata locazione del bene.
• La locazione, anche se transitoria, breve o limitata a una frazione dell'anno, è incompatibile con l'esenzione per gli immobili-merce e ne impedisce il riconoscimento per quell'annualità.
• La regola generale della commisurazione dell'imposta ai mesi di possesso non consente, di per sé, una fruizione pro quota di agevolazioni che il legislatore abbia subordinato alla permanenza continua di un determinato requisito di fatto o di diritto.
• Quando si invoca un'agevolazione tributaria, il giudice deve verificare concretamente la sussistenza dei presupposti applicativi; un richiamo astratto alla brevità della locazione non basta se la norma richiede l'assenza di locazione in ogni caso.

Come è indicizzato