Cassazione Civile, Sentenza n. 41238/2021 del 22/12/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva convenuto in giudizio le societa' venditrici e costruttrici e il progettista, chiedendo ai sensi dell'art. 1669 c.c. il risarcimento dei danni o l'eliminazione dei vizi dell'immobile comprato con rogito del 18/9/2008 e dei vizi nelle parti comuni (in particolare carenze nella realizzazione della strada condominiale e presunte assenze di fondazioni rilevate tramite carotaggi nell'accertamento tecnico preventivo). In alternativa chiedeva l'esecuzione delle opere promise nel rogito. I convenuti eccepivano decadenza/prescrizione. In primo grado la domanda di garanzia per vizi fu rigettata per decadenza, ma la venditrice fu condannata all'esecuzione di specifiche opere che si era impegnata ad eseguire nel rogito. In appello la Corte confermava la decadenza dell'azione per vizi e delimitava l'obbligo in capo alla venditrice alle sole opere specificamente previste nel contratto di vendita; l'appellante fu altresi' condannato ai sensi dell'art.96 c.p.c. per aver agito "pretestuosamente". In Cassazione il ricorso mirava a censurare la valutazione sulla decadenza, l'interpretazione degli impegni contrattuali e la condanna ex art.96, ma la Corte di legittimita' ha ritenuto i motivi inammissibili o infondati.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o non fondate le doglianze riguardanti la decorrenza del termine di denuncia dei vizi (art.1669 c.c.), l'interpretazione degli impegni contrattuali (artt. 1476, 1453, 1362 c.c.) e la censura sulla condanna ex art.96 c.p.c. La Corte ha richiamato il principio secondo cui in mancanza di prova contraria l'anticipato possesso dell'immobile e la comunicazione dei vizi oltre il termine annuale ha determinato la decadenza dell'azione per vizi; ha inoltre confermato la legittimita' dell'apprezzamento della Corte territoriale circa la pretestuosita' delle tesi del ricorrente e l'applicabilita' della sanzione ex art.96. Il ricorrente e' stato condannato a rimborsare le spese di lite in favore delle controricorrenti (liquidate in euro 4000,00 per compensi e euro 200,00 per esborsi, oltre accessori), e la Corte ha dato atto dell'obbligo di versare l'eventuale contributo unificato aggiuntivo ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, d.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 1669 cod. civ.

  La Corte ha ritenuto che, con l'anticipato possesso dell'immobile prima del rogito e la comunicazione dei vizi pervenuta oltre il termine annuale, il ricorrente era decaduto dall'azione per vizi; spetta al ricorrente provare di non trovarsi in decadenza

• art. 96 cod. proc. civ.

  Applicata dalla corte territoriale (confermata) la sanzione per chi ha agito o resistito pretestuosamente; la Corte di Cassazione conferma che la condanna ex art.96, comma 3 e ultima disposizione, puo' essere comminata anche senza dolo o colpa grave, in ragione dell'abuso del processo

• art. 360 cod. proc. civ.

  Richiamato come fondamento dei motivi di cassazione; la Corte osserva che in cassazione sono inammissibili doglianze nuove rispetto a quelle dedotte in appello e l'impugnazione di accertamenti di fatto non manifestamente illogici

• art. 1476 cod. civ.

  Richiamato in relazione ai criteri di interpretazione del contenuto delle obbligazioni contrattuali; la Corte territoriale ha interpretato gli impegni del rogito delimitando le opere dovute dalla venditrice e la Cassazione non ha ritenuto violata la norma

• art. 1453 cod. civ.

  Citato nel contesto dell'inadempimento/risoluzione e dei canoni di ermeneutica contrattuale; la Corte non ha ravvisato violazione di legge nell'interpretazione dell'inadempimento declamata dal ricorrente

• art. 1362 e ss. cod. civ.

  Riferimenti ai criteri generali di interpretazione del contratto; la Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione della Corte d'appello sulle obbligazioni assunte nel rogito

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art.13 comma 1-quater e 1-bis

  La Corte ha dichiarato sussistenti i presupposti per l'ulteriore versamento da parte del ricorrente di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, secondo le norme citate

Massime di principio

• Denunciare i vizi dell'immobile tempestivamente: la denuncia e le azioni previste dall'art.1669 c.c. sono ostacolate se la comunicazione ai responsabili e le iniziative giudiziarie avvengono oltre i termini di legge; il possesso anticipato dell'immobile puo' far decorrere la conoscenza dei vizi.
• L'accertamento tecnico preventivo (ATP) serve a dimostrare vizi non palesi, ma non sempre sospende o riapre i termini di decadenza: e' cruciale provare che la conoscenza effettiva dei vizi sia avvenuta solo in seguito all'ATP.
• Separazione delle pretese: le obbligazioni specifiche assunte nel rogito possono essere fatte valere indipendentemente dall'azione per vizi; anche se la garanzia per vizi e' decaduta, l'inadempimento di impegni contrattuali puo' essere condannato.
• Non sollevare nuovi profili in cassazione: la Corte di Cassazione non ammette motivi nuovi rispetto a quelli posti in appello e non sindaca accertamenti di fatto non manifestamente illogici.
• Rischio di sanzioni processuali: chi agisce o resiste in giudizio con tesi ritenute pretestuose puo' essere condannato ex art.96 c.p.c. anche senza dolo specifico; valutare la fondatezza della domanda prima di proseguire il contenzioso.
• Gravame probatorio a carico dell'attore: tocca al ricorrente dimostrare di non essersi trovato in decadenza e l'effettiva tardivita' della denuncia dei vizi; custodire data di possesso, notifiche e prove di conoscenza effettiva dei vizi.
• Curare la formulazione delle domande in appello: la delimitazione delle richieste e la chiarezza delle doglianze in appello sono essenziali, poiche' lacune o cambi di linea possono rendere i motivi di Cassazione inammissibili.