Cassazione Civile, Ordinanza n. 21865/2026 del 26/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte di un condomino, della delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo 2015, nella parte in cui aveva ripartito tra tutti i condomini dello stabile il costo di euro 1.320,00 per il ripristino del frontalino di un balcone di proprietà esclusiva di altro condomino. Il ricorrente sosteneva che i lavori riguardassero una porzione privata del balcone, degradata per incuria del proprietario, e che quindi la spesa non potesse gravare sul condominio; deduceva inoltre nullità/annullabilità della delibera per vizi di forma e di verbalizzazione, asserita violazione delle maggioranze ex art. 1136 c.c., e lamentava che l'amministratore avesse eseguito lavori su una proprietà privata senza valida autorizzazione assembleare. In cassazione ha articolato tre motivi: (1) violazione degli artt. 1117, 1123, 1134 e 1135 c.c. per avere la corte territoriale qualificato il frontalino come parte comune o comunque come elemento decorativo comune; (2) violazione degli artt. 102 e 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di accertamento della responsabilità del condomino proprietario del balcone e per mancata integrazione del contraddittorio nei suoi confronti; (3) violazione degli artt. 1123, comma 2, e 1136 c.c. per l'asserita incertezza del verbale circa i votanti e per l'impossibilità di far gravare l'esborso su tutti i condomini, nonché per il potere dell'amministratore di intervenire su beni privati.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d'appello di Trieste che aveva a sua volta respinto l'impugnazione della delibera condominiale. La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che, pur non essendo i balconi aggettanti in sé parti comuni, le spese per il rivestimento del parapetto/frontale del balcone restano a carico del condominio quando tali elementi abbiano una prevalente funzione estetica e contribuiscano al decoro architettonico della facciata; tale valutazione è di fatto e non è sindacabile in cassazione se motivata correttamente. Ha respinto il secondo motivo, osservando che l'assemblea non può derogare ai criteri legali di riparto delle spese accertando in sede deliberativa la responsabilità di uno dei condomini per i danni, perché l'eventuale obbligo risarcitorio va accertato in giudizio; inoltre, nel giudizio ex art. 1137 c.c. non vi è litisconsorzio necessario del condomino asseritamente responsabile. Ha infine rigettato il terzo motivo, ritenendo corretta la ricostruzione della Corte territoriale sulla natura urgente dei lavori e sulla regolarità della delibera di approvazione del bilancio, poiché dal verbale emergevano i presenti con i rispettivi millesimi e l'unanimità dei voti espressi; la deliberazione sul consuntivo poteva essere approvata con il conteggio riferito all'intero complesso e, comunque, eventuali incompletezze del verbale non ne comportavano l'invalidità se la regolarità del procedimento fosse desumibile aliunde. Il ricorrente è stato condannato alle spese di cassazione e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  I balconi aggettanti non rientrano di regola tra le parti comuni; possono però assumere rilievo comune per gli elementi decorativi che incidono sul decoro della facciata.

• art. 1123 c.c.

  Le spese relative a parti o elementi comuni devono essere ripartite secondo i criteri legali, salvo diverso titolo; l'assemblea non può derogare a tali criteri accertando unilateralmente responsabilità risarcitorie.

• art. 1134 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per negare il rimborso di spese eseguite senza autorizzazione, ma non ritenuto violato nel caso concreto.

• art. 1135 c.c.

  L'assemblea può ratificare spese effettuate dall'amministratore in relazione a lavori sulle parti comuni e approvare il consuntivo delle opere.

• art. 1136 c.c.

  La validità della deliberazione si valuta alla luce delle maggioranze risultanti dal verbale e, se il procedimento è verificabile aliunde, incompletezze formali non determinano automaticamente invalidità.

• art. 102 c.p.c.

  Nel giudizio di impugnazione della delibera condominiale non è necessario il litisconsorzio del condomino asseritamente responsabile del danno, poiché non si decide su un rapporto unico inscindibile nei suoi confronti.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia se la corte di merito ha sostanzialmente esaminato la questione prospettata e ha escluso che potesse essere accolta in quella sede.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Le censure di violazione di legge non possono trasformarsi in un riesame del fatto quando la decisione impugnata si fonda su un accertamento di merito insindacabile.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  L'error in procedendo per omessa pronuncia non sussiste se la questione è stata comunque trattata o se il giudice ha correttamente escluso la necessità di provvedere ulteriormente.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Il vizio motivazionale rilevante in cassazione ricorre solo in presenza di motivazione mancante o apparente, non quando vi sia un apprezzamento di fatto congruo e intelligibile.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ricorrono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• I balconi aggettanti, pur essendo normalmente di proprietà esclusiva, possono far gravare sul condominio le spese di conservazione dei loro elementi frontali o decorativi quando questi incidano in modo apprezzabile sul decoro architettonico della facciata.
• La qualificazione di un elemento del balcone come parte rilevante ai fini del decoro architettonico è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione non apparente.
• L'assemblea condominiale non può, in sede di approvazione della spesa, sostituirsi al giudice nell'accertamento della responsabilità di un singolo condomino per i danni, per poi addossargli unilateralmente il costo dell'intervento.
• Nel giudizio di impugnazione di delibera condominiale non sussiste litisconsorzio necessario nei confronti del condomino che si assume autore del danno, quando la domanda attiene solo alla validità della delibera e non a un accertamento costitutivo o estintivo del suo rapporto giuridico.
• Il verbale assembleare non è invalido per mere incompletezze formali se i dati in esso contenuti consentono di ricostruire con certezza la presenza, i millesimi e il raggiungimento del quorum deliberativo richiesto.
• La deliberazione di approvazione del rendiconto consuntivo può essere esaminata e approvata sulla base del conteggio delle maggioranze riferite al complesso condominiale, quando il punto all'ordine del giorno riguarda il bilancio già formato e non una nuova decisione sull'esecuzione dei lavori.

Come è indicizzato