Cassazione Civile, Ordinanza n. 15302/2022 del 13/05/2022

Esito

La controversia

Un condomino aveva impugnato la deliberazione assembleare del 17 dicembre 2008 con cui il condominio aveva approvato il bilancio consuntivo 2008 e il preventivo 2009. In appello contestava, in particolare, due addebiti: la quota di euro 475,20 per lavori di rifacimento della condotta fognaria eseguiti da un’impresa, sostenendo che i lavori avessero riguardato solo un tratto della condotta non comune; e la quota di euro 6.000,00 relativa alla transazione conclusa dal condominio con un’altra impresa, alla quale egli non aveva aderito, ritenendo la transazione inopponibile perché avrebbe inciso su questioni connesse alla lite a lui riferibile senza sua specifica adesione. Nel ricorso per cassazione deduceva: 1) omesso esame di fatti decisivi, travisamento della prova e violazione delle norme su prove e parti comuni, per avere la Corte d’appello ritenuto comune l’impianto interessato dai lavori; 2) nullità della sentenza e violazione delle norme processuali e costituzionali, assumendo che il giudice di merito avesse mal compreso la censura, che riguardava l’inopponibilità della transazione, non la mera facoltà del condominio di deliberarla; 3) violazione delle norme sulla transazione, sulla solidarietà e sulle deliberazioni condominiali, sostenendo che la transazione su questioni connesse a una lite tra gruppi di condomini non potesse vincolare il dissenziente senza la sua adesione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la doglianza mirava a una rivalutazione delle prove testimoniali e, comunque, il fatto controverso non era decisivo: ai sensi degli artt. 1117 e 1123 c.c., sono comuni e quindi ripartibili tra i condomini anche le parti dell’impianto fognario fino al punto di diramazione ai singoli locali, compresi i collegamenti funzionali all’uso comune, mentre restano esclusi solo i raccordi che servono unicamente il singolo appartamento. Ha poi respinto il secondo e il terzo motivo: la delibera assembleare che approva una transazione con un terzo creditore nell’ambito di lavori sulle parti comuni è legittima se adottata a maggioranza; essa vincola tutti i condomini ai fini della ripartizione delle spese perché l’obbligo di contribuzione deriva direttamente dalla disciplina del condominio, non dall’efficacia soggettiva del contratto. L’art. 1304 c.c. non si applica, perché riguarda la transazione del creditore con uno o alcuni dei condebitori in solido, non la delibera condominiale che approva una transazione con un terzo. La Corte ha inoltre escluso che vi fosse una scissione della compagine condominiale analoga a quella delle liti interne tra condominio e singoli condomini. È stato enunciato il principio di diritto secondo cui l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri derivanti da una transazione approvata dall’assemblea per una lite con un terzo creditore ha causa nella disciplina condominiale e nelle delibere vincolanti per tutti i condomini.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  ricomprende tra le parti comuni anche gli impianti idrici e fognari e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale

• art. 1123 c.c.

  giustifica la ripartizione pro quota delle spese necessarie per la conservazione o il rifacimento delle parti comuni

• art. 360 c.p.c.

  consente di denunciare solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo, non la mera insufficienza o mancata valutazione di singoli elementi istruttori

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente come norma asseritamente violata nella valutazione della prova

• art. 116 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente come norma asseritamente violata nella valutazione della prova

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al dedotto vizio di ultrapetizione o omissione di pronuncia

• art. 113 c.p.c.

  richiamato in relazione alla decisione secondo diritto della controversia

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato a sostegno della censura di nullità della motivazione

• art. 24 Cost.

  richiamato dal ricorrente a fondamento della doglianza processuale

• art. 111 Cost.

  richiamato dal ricorrente a fondamento della doglianza processuale

• art. 1135 c.c.

  attribuisce all’assemblea il potere di deliberare a maggioranza anche transazioni relative a liti con terzi in rapporto a obbligazioni assunte per parti comuni

• art. 1130 c.c.

  richiamato per distinguere i poteri dell’amministratore nei limiti delle attribuzioni

• art. 1131 c.c.

  richiamato per distinguere la rappresentanza dell’amministratore nei confronti dei terzi

• art. 1137 c.c.

  le deliberazioni assembleari sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini, anche assenti e dissenzienti, e sono impugnabili solo per contrarietà alla legge o al regolamento

• art. 1372 c.c.

  non regola l’obbligo del singolo condomino di partecipare alle spese derivanti da una transazione approvata dal condominio con un terzo

• art. 1420 c.c.

  richiamato dal ricorrente nel tentativo di sostenere effetti limitati della transazione

• art. 1136 c.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare la rilevanza della deliberazione a maggioranza in materia di transazione

• art. 1304 c.c.

  inapplicabile alla transazione condominiale approvata dall’assemblea; riguarda la transazione del creditore con uno o alcuni dei debitori in solido

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. ricorre solo quando sia omesso l’esame di un fatto storico decisivo discusso tra le parti; non è sufficiente lamentare il mancato esame di singoli elementi di prova o chiedere una diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• In materia condominiale, gli impianti idrici e fognari e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari sono, in linea di principio, parti comuni, con conseguente obbligo dei condomini di contribuire alle spese di conservazione o rifacimento secondo i criteri legali di riparto.
• L’individuazione del tratto di impianto comune o esclusivo è questione di fatto, sottratta al sindacato di legittimità salvo il limite dell’omesso esame di un fatto decisivo.
• L’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza la transazione di una lite con un terzo creditore relativa a rapporti contrattuali inerenti alle parti comuni; la delibera è vincolante per tutti i condomini e fonda l’obbligo di contribuzione alle relative spese.
• L’obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese derivanti da una transazione approvata dall’assemblea non deriva dall’efficacia soggettiva del contratto, ma dalla disciplina legale del condominio e dalla vincolatività delle deliberazioni assembleari.
• L’art. 1304 c.c. si applica alla transazione tra creditore e alcuni condebitori solidali, non alla delibera assembleare condominiale che approvi una transazione con un terzo per vicende riguardanti le parti comuni.

Come è indicizzato