Cassazione Civile, Ordinanza n. 10731/2025 del 23/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un complesso rapporto relativo a un alloggio di edilizia residenziale pubblica e a un box autorimessa originariamente locati congiuntamente a una medesima assegnataria. In seguito, l'assegnataria rinunciava prima all'intestazione dell'appartamento e poi a quella del box in favore del fratello, il quale acquistava poi l'alloggio ma non il box. L'ente proprietario avviava quindi azione di sfratto per morosità e chiedeva la risoluzione del preteso contratto di locazione del box; il giudizio di rinvio, dopo una precedente cassazione, rigettava sia la domanda dell'ente sia le domande riconvenzionali dell'interessato. Il ricorrente proponeva cinque motivi: 1) sosteneva che il contratto di vendita dell'alloggio dovesse essere eterointegrato, includendo anche il box in base alla disciplina speciale sull'edilizia residenziale pubblica e alla natura pertinenziale del bene; 2) deduceva che la normativa urbanistica sui parcheggi imponeva la cessione anche del box, con nullità parziale della vendita che lo escludeva; 3) censurava l'interpretazione della volontà negoziale e il rilievo dato a documenti successivi, sostenendo che la forma scritta e i vincoli legali impedissero una diversa regolazione separata dei due beni; 4) lamentava che il giudice di rinvio avesse ristretto il thema decidendum e non avesse pronunciato sulle domande risarcitorie e sulla domanda di trasferimento del box senza sovrapprezzo; 5) invocava l'usucapione ventennale del box, assumendo che il possesso decorresse sin dall'assegnazione originaria e che il pagamento di canoni altrui non escludesse l'animus possidendi. La Corte di cassazione ha respinto il ricorso: ha escluso che la disciplina speciale sul riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica si estenda ai locali non abitativi come i box; ha ritenuto inapplicabile la normativa urbanistica invocata a fondamento dell'obbligo di trasferire la proprietà del box, rilevando che al più essa tutela un diritto reale d'uso e che, comunque, la legge del 1989 non era applicabile ratione temporis; ha dichiarato inammissibile il motivo sull'interpretazione contrattuale perché non pertinente al decisum; ha ritenuto inammissibile il motivo sulle domande nuove e sul danno anche per difetto di specifica indicazione degli atti rilevanti; ha infine escluso l'usucapione, perché il pagamento dei canoni della sorella e gli atti compiuti erano incompatibili con il possesso uti dominus. Il ricorso è stato quindi rigettato, con compensazione delle spese per la novità della questione centrale.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. In motivazione ha affermato che il diritto di riscatto previsto per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica non si estende automaticamente alle autorimesse o box, anche se locati unitamente all'alloggio, perché tali beni non partecipano alle finalità sociali della disciplina speciale; ha poi escluso che la normativa urbanistica sui parcheggi imponesse la cessione in proprietà del box nel caso concreto, ritenendo applicabile solo il regime del diritto reale d'uso, non domandato dal ricorrente, e comunque non applicabile la legge del 1989 ratione temporis. I motivi ulteriori sono stati dichiarati inammissibili o infondati: il terzo perché estraneo al thema decidendum, il quarto per mancata censura della ratio decidendi e per difetto di specifica indicazione degli atti, il quinto perché il pagamento dei canoni dovuti da altri e la condotta tenuta escludevano il possesso ad usucapionem. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate integralmente tra le parti.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato quale rimedio di esecuzione in forma specifica della pretesa di trasferimento della proprietà, ma ritenuto non applicabile al box nel caso concreto perché la disciplina invocata non imponeva la sua cessione.

• art. 1419, comma 2, c.c.

  Evocato dal ricorrente per sostenere la nullità parziale e l'integrazione automatica del contratto; la Corte ha escluso che vi fosse una clausola nulla da sostituire, non essendo configurabile un obbligo di cessione del box in base alle norme richiamate.

• art. 817 c.c.

  Richiamato per affermare la natura pertinenziale del box; la Corte ha tuttavia ritenuto che tale qualificazione non bastasse a estendere al box il diritto di riscatto previsto per l'alloggio.

• art. 818 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 817 c.c. in tema di pertinenze; la Corte ha escluso che la disciplina speciale sull'alloggio comportasse automaticamente l'acquisto della pertinenza.

• art. 1175 c.c.

  Invocato dal ricorrente in chiave di correttezza e buona fede nell'esecuzione del rapporto; non è stato accolto come base per imporre il trasferimento del box.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato per sostenere la tesi dell'integrazione del contratto; la Corte non ha ravvisato una violazione idonea a sovvertire l'esito della causa.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel quadro delle doglianze sull'efficacia e struttura del contratto; non ha inciso sul decisum.

• art. 1339 c.c.

  Invocato per l'inserzione automatica di norme imperative nel contratto; la Corte ha escluso che la disciplina speciale determinasse l'inclusione coattiva del box.

• art. 1374 c.c.

  Richiamato per l'integrazione del contratto secondo legge; la Corte ha ritenuto che nel caso concreto non sussistesse una norma che imponesse la vendita del box.

• art. 1375 c.c.

  Invocato in chiave di buona fede; non ha portato al riconoscimento del diritto al trasferimento del box.

• art. 1376 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per l'effetto traslativo della compravendita; la Corte non ha accolto la tesi dell'estensione automatica alla pertinenza.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato nel contesto della vendita; non è stato ritenuto idoneo a fondare l'obbligo di includere il box.

• art. 1477, comma 2, c.c.

  Richiamato per gli obblighi del venditore; la Corte non ha ricavato da tale norma un obbligo di cessione del box.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato per l'usucapione; la Corte ha escluso il possesso utile ad usucapire in capo al ricorrente.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato sulla ripartizione dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto non dimostrati i presupposti dell'usucapione e delle ulteriori pretese.

• art. 1150 c.c.

  Non è la norma effettivamente trattata; nel testo si fa riferimento alla legge urbanistica n. 1150/1942, come modificata.

• art. 41-sexies l. 1150/1942

  La Corte ha affermato che tale disposizione, nel testo applicabile ratione temporis, attribuisce al più un diritto reale d'uso sull'area destinata a parcheggio e non un obbligo di trasferimento della proprietà del box; la pretesa del ricorrente non era comunque formulata come domanda di riconoscimento del solo diritto d'uso.

• art. 18 l. 765/1967

  Considerata norma che introduce il vincolo di destinazione pubblicistica dei parcheggi; la Corte ne ha desunto solo il diritto d'uso e non un obbligo di vendita congiunta del box.

• art. 2 l. 60/1963

  Richiamata come base del diritto di riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica; la Corte ha interpretato la disciplina come riferita ai soli alloggi abitativi e non ai locali non abitativi come i box.

• art. 3 l. 60/1963

  Richiamata insieme all'art. 2 l. 60/1963 nella disciplina del riscatto; la Corte ne ha escluso l'estensione al box.

• art. 27 l. 513/1977

  Richiamata dal ricorrente nel quadro della disciplina di cessione; la Corte ha ritenuto che non comportasse l'obbligo di includere il box nella compravendita dell'alloggio.

• art. 2 l. 122/1989

  La Corte ha osservato che il regime di inscindibilità dei parcheggi introdotto da questa norma non era applicabile ratione temporis, poiché il box era stato edificato prima della sua entrata in vigore.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione a una domanda risarcitoria per responsabilità processuale aggravata; la Corte non ha ravvisato un'omessa pronuncia, ma un rigetto implicito per legittimità del comportamento della controparte.

• art. 99 c.p.c.

  Invocato nel motivo sulle domande riproposte in rinvio; non è stato ritenuto decisivo.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per omessa pronuncia e corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha escluso la denunciata omissione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato insieme ad altre norme processuali; la Corte ha ritenuto le censure non idonee a scalfire la decisione.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per il giudizio sulle prove; la Corte non ha accolto le contestazioni sul punto.

• art. 394 c.p.c.

  Richiamato sul giudizio di rinvio e sul divieto di domande nuove; la Corte ha ritenuto inammissibile parte delle censure anche per difetto di specificità.

• art. 436 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente insieme alle norme sul giudizio di rinvio; non ha mutato l'esito.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La Corte ha dichiarato inammissibile parte del ricorso per mancata specifica indicazione e riproduzione degli atti e documenti su cui le censure si fondavano.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Riferito al rito camerale di trattazione del ricorso in Cassazione.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  Applicato per la compensazione integrale delle spese in ragione della novità della questione principale.

• art. 111 Cost.

  Richiamato in relazione alla ragionevole durata del processo e alla legittimità del rito camerale non partecipato.

• art. 6 CEDU

  Richiamato per escludere l'illegittimità della trattazione camerale della causa in Cassazione.

Massime di principio

• La disciplina speciale sul riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica riguarda gli immobili abitativi e non si estende automaticamente ai locali non abitativi, anche se originariamente locati insieme all'alloggio e astrattamente qualificabili come pertinenze.
• La natura pertinenziale di un box o autorimessa non basta, da sola, a trasformare in obbligo di trasferimento della proprietà una disciplina che attribuisce il diritto di acquisto solo all'alloggio: occorre una base normativa espressa o una domanda coerente con il diritto effettivamente previsto.
• Le norme urbanistiche sui parcheggi, nelle versioni applicabili prima delle riforme successive, possono al più attribuire un diritto reale d'uso o un vincolo di destinazione, ma non necessariamente impongono il trasferimento della proprietà della pertinenza in favore dell'assegnatario dell'abitazione.
• Nel giudizio di legittimità, la censura per omessa pronuncia o per novità della domanda non è ammissibile se non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata e non indica specificamente gli atti e i documenti su cui si fonda.
• Ai fini dell'usucapione, il comportamento del preteso possessore è incompatibile con il possesso uti dominus quando egli riconosca, anche indirettamente, l'altrui diritto sul bene, ad esempio pagando canoni dovuti da altro soggetto o agendo in modo coerente con una posizione di mero detentore.
• Il vincolo di destinazione pubblicistica dei parcheggi si è evoluto nel tempo in regimi differenti; la disciplina applicabile va individuata in base alla data di costruzione dell'immobile e alla sequenza normativa ratione temporis.

Come è indicizzato