Cassazione Civile, Ordinanza n. 33727/2023 del 04/12/2023

Esito

La controversia

Due soggetti avevano acquistato un immobile ad uso abitativo e avevano poi chiesto in giudizio il rilascio nei confronti dell'occupante e dell'intestataria formale di un rapporto qualificato come comodato, assumendo che il comodato fosse cessato e che l'immobile fosse occupato senza titolo. L'occupante ha resistito sostenendo che il rapporto reale fosse una locazione, solo simulata come comodato, e che tale locazione fosse ancora in corso e opponibile agli acquirenti. Ha inoltre sostenuto di aver versato canoni eccedenti il dovuto secondo l'equo canone e ha chiamato in causa gli originari alienanti chiedendo l'accertamento della locazione, la restituzione di canoni e spese, e contestando la legittimazione degli acquirenti per asserita nullità della compravendita. La Corte d'appello ha respinto il gravame ritenendo non provata la simulazione illecita e la locazione dissimulata, negando l'opponibilità al terzo acquirente per difetto di prova scritta e ritenendo necessaria la controdichiarazione. In cassazione il ricorrente ha dedotto: violazione dell'art. 1417 c.c. per mancata ammissione di prova testimoniale sulla illiceità dell'accordo dissimulato; contraddittorietà della motivazione sul punto; violazione degli artt. 2712 c.c. e 116 c.p.c. per non aver attribuito alle registrazioni fonografiche valore di piena prova; violazione degli artt. 115 e 416 c.p.c. in tema di contestazione del calcolo dell'equo canone e riparto dell'onere di confutazione; violazione degli artt. 1414 e 1417 c.c. sul rapporto tra contratto simulato e contratto dissimulato, opponibilità ai terzi e mala fede degli acquirenti; nonché vizi di motivazione e omesso esame di fatti decisivi relativi alla legittimazione attiva degli acquirenti e a una concessione in sanatoria menzionata nel rogito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ritenendo che, quando sia dedotta l'illiceità del contratto dissimulato di locazione mascherato da comodato per violazione di norme imperative, sia ammissibile la prova testimoniale e presuntiva della simulazione anche nei confronti dei terzi acquirenti. Ha invece rigettato il terzo motivo, giudicando corretta la qualificazione delle registrazioni come elementi eventualmente idonei a fondare un ragionamento presuntivo, ma non come prova automatica della verità intrinseca di quanto dichiarato. Ha rigettato anche il settimo motivo sulla motivazione della legittimazione attiva e dichiarato inammissibile l'ottavo per difetto di specificità. I motivi quarto, quinto e sesto sono stati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda alla luce del principio per cui, in presenza di simulazione relativa volta a occultare una locazione illecita, la prova non è limitata alla controdichiarazione ma può essere data anche per testi e presunzioni; il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito seguito per la domanda di rilascio relativa al rapporto locatizio o assimilato.

• art. 1599 c.c.

  la disciplina dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente è richiamata dal ricorrente; la Corte afferma che, se il rapporto effettivo è una locazione mascherata da comodato, non vi è ragione di non applicarla anche in caso di simulazione.

• art. 1417 c.c.

  quando si deduce l'illiceità del contratto dissimulato per contrasto con norme imperative, la prova testimoniale e presuntiva della simulazione è ammissibile.

• art. 1414 c.c.

  è richiamato nel rapporto tra contratto simulato e contratto dissimulato, ai fini della configurabilità della simulazione relativa e della sua opponibilità.

• art. 2712 c.c.

  le riproduzioni fonografiche possono costituire prova del contenuto rappresentato, ma non rendono automaticamente certa la verità intrinseca delle dichiarazioni ivi contenute.

• art. 116 c.p.c.

  la Corte esclude che le registrazioni impongano di per sé una diversa valutazione probatoria rispetto a quella compiuta dal giudice di merito.

• art. 115 c.p.c.

  è invocato in tema di contestazione delle allegazioni e della documentazione sul calcolo dell'equo canone.

• art. 416 c.p.c.

  è invocato in relazione alla tempestività delle contestazioni del convenuto nel rito del lavoro/applicato al procedimento ex art. 447-bis c.p.c.

• art. 2724 c.c.

  la Corte d'appello aveva escluso la ricorrenza di eccezioni al divieto di prova testimoniale; la Cassazione, sulla diversa questione della simulazione illecita, precisa che la prova testimoniale è comunque ammessa.

• art. 366, n. 6 c.p.c.

  il motivo sull'omesso esame della concessione in sanatoria è dichiarato inammissibile per mancata specifica trascrizione e indicazione degli atti rilevanti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  regola la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• Quando si deduce che un contratto formalmente qualificato come comodato dissimuli in realtà una locazione, e tale simulazione sia allegata come strumento per eludere norme imperative in materia di locazione, la prova della simulazione non è limitata alla controdichiarazione: sono ammissibili anche prova testimoniale e presunzioni.
• La disciplina dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente non può essere elusa mediante la sola forma del contratto simulato, se il rapporto effettivo è quello locatizio e la simulazione serve a occultarne l'illiceità.
• Le riproduzioni fonografiche possono valere come prova del contenuto delle conversazioni rappresentate, ma non esonerano il giudice dalla valutazione critica del loro significato probatorio né impongono automaticamente la verità dei fatti narrati.
• Nel ricorso per cassazione la censura di omesso esame di un fatto decisivo richiede specifica indicazione e trascrizione degli elementi documentali rilevanti; in difetto, il motivo è inammissibile per carenza di specificità.
• Le questioni logicamente successive all'accertamento del rapporto sostanziale non possono essere utilizzate per negare a monte l'ammissibilità dei mezzi di prova diretti a dimostrare proprio quel rapporto e la sua illiceità.

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