Cassazione Civile, Ordinanza n. 07131/2023 del 10/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una lite di vicinato tra proprietari di fondi confinanti nel Comune di Cavallerleone. La proprietaria di un immobile ha convenuto in giudizio i comproprietari dell'immobile adiacente, deducendo che questi avevano costruito una porzione di fabbricato in sopraelevazione in violazione delle distanze legali e chiedendo la demolizione dell'opera nonché il risarcimento dei danni. I convenuti hanno opposto l'esistenza di una scrittura privata del 25 ottobre 2002 con cui le parti si erano reciprocamente consentite la sopraelevazione dei rispettivi fabbricati. La ricorrente ha chiesto anche la declaratoria di nullità di tale accordo. In cassazione ha articolato quattro motivi: 1) falsa applicazione dell'art. 873 c.c., sostenendo che le norme tecniche di attuazione del PRG locale fossero integrative del codice civile perché non disciplinavano solo le altezze ma introducevano limiti assoluti anche alle distanze, con conseguente esclusione del principio di prevenzione; 2) falsa applicazione dell'art. 2909 c.c. in relazione alla nullità della scrittura del 25 ottobre 2002, assumendo che la questione non fosse coperta da giudicato; 3) violazione dell'art. 1418, comma 1, c.c. in relazione all'art. 873 c.c., per asserita nullità dell'accordo derogatorio rispetto a norme imperative; 4) violazione dell'art. 1418, comma 2, c.c. in relazione all'art. 1325 n. 2 c.c., perché l'accordo avrebbe consentito alle parti di violare reciprocamente la legge e quindi sarebbe stato nullo per difetto di causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse. Ha ritenuto che sui punti decisivi della controversia si fosse formato giudicato esterno: in particolare, con precedente ordinanza della Cassazione resa tra le stesse parti era già stato affermato che le norme urbanistiche locali richiamate non integravano l'art. 873 c.c. perché prevedevano solo un divieto di sopraelevazione fondato su altezze massime e non una disciplina delle distanze tra costruzioni; inoltre era già stata ribadita la validità della scrittura del 25 ottobre 2002, sicché non residuava interesse all'esame dei motivi di ricorso. La Corte ha quindi condannato la ricorrente alle spese del giudizio e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Le disposizioni urbanistiche locali possono integrare la disciplina codicistica delle distanze solo se regolano effettivamente lo spazio tra costruzioni o dal confine; un mero divieto di sopraelevazione fondato su limiti di altezza non integra l'art. 873 c.c.

• art. 872, comma 2, c.c.

  La violazione di norme edilizie o di ornato pubblico non consente la riduzione in pristino, ma dà luogo soltanto al risarcimento del danno.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato preclude la riproposizione della questione già decisa tra le stesse parti, con la conseguenza che il relativo motivo d'impugnazione è privo di interesse.

• art. 1418, comma 1, c.c.

  Non è nulla per contrasto con norma imperativa una scrittura che regoli la sopraelevazione quando l'accordo concerne diritti disponibili e non deroga a norme integrative dell'art. 873 c.c.

• art. 1418, comma 2, c.c.

  La causa non è mancante se l'accordo tra le parti disciplina in modo reciproco facoltà edilizie riferite a diritti disponibili e già valutate come valide nei giudizi precedenti.

• art. 1325 n. 2 c.c.

  L'accordo non è nullo per difetto di causa solo perché attribuisce alle parti facoltà reciproche di sopraelevazione, ove tali pattuizioni siano lecite e riferite a norme derogabili.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di ricorso inammissibile la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Le norme urbanistiche locali hanno efficacia integrativa dell'art. 873 c.c. solo quando disciplinano in modo specifico le distanze tra edifici o dal confine; non basta un divieto generale di edificare o di sopraelevare fondato sull'altezza massima.
• La violazione di prescrizioni urbanistiche che non incidono sulle distanze legali non legittima la demolizione o la riduzione in pristino ai sensi dell'art. 873 c.c.; al più può rilevare sul piano del risarcimento del danno previsto dall'art. 872, comma 2, c.c.
• Il giudicato esterno relativo alle medesime parti e al medesimo rapporto sostanziale è rilevabile d'ufficio anche in cassazione, poiché tutela l'interesse pubblico alla stabilità delle decisioni e al rispetto del ne bis in idem.
• Quando una precedente decisione ha già accertato la validità di un accordo e la non integratività delle norme locali rispetto all'art. 873 c.c., i motivi di ricorso che ripropongono le stesse questioni sono inammissibili per sopravvenuta carenza di interesse.
• Una pattuizione tra proprietari che consenta determinate sopraelevazioni non è nulla se incide su aspetti disponibili e non contrasta con norme imperative realmente applicabili alla disciplina delle distanze.

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