Cassazione Civile, Ordinanza n. 05816/2026 del 15/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare preceduta da un contratto preliminare assistito da un notaio. Secondo la promissaria acquirente, il notaio avrebbe omesso le visure ipotecarie e avrebbe trascritto in modo non corretto il preliminare, consentendo l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile da parte di un creditore di una precedente proprietaria. In appello la domanda risarcitoria contro il notaio era stata rigettata perché la Corte territoriale aveva ritenuto che il preliminare contenesse due distinte promesse negoziali e, comunque, che non fosse stato provato un effettivo danno, poiché non vi era stata esecuzione immobiliare e la parte attrice aveva parlato solo di rischio di evizione. Il notaio ha proposto ricorso principale deducendo violazione della disciplina notarile e delle norme civilistiche sulla trascrizione e sulla qualificazione del preliminare, sostenendo che si trattava di un unico preliminare di vendita di cosa altrui e che, quindi, non gli si poteva imputare l’omessa trascrizione nei confronti della precedente proprietaria. La promissaria acquirente ha resistito con controricorso e ricorso incidentale, lamentando che la Corte d’appello avesse trascurato un ulteriore profilo di responsabilità contrattuale del notaio, relativo alle visure ipotecarie, e soprattutto che avesse escluso il danno nonostante fosse stato provato un concreto rischio di evizione, emergente dalla notifica di un atto di precetto da parte del creditore ipotecario.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale del notaio perché la censura mirava in realtà a ottenere una nuova interpretazione del contratto preliminare, attività riservata al giudice di merito e non sindacabile in cassazione nei limiti prospettati. Ha dichiarato inammissibile anche il primo motivo del ricorso incidentale per carenza di interesse, poiché, anche se accolto, non avrebbe comunque inciso sul rigetto della domanda risarcitoria così come formulata. Ha invece accolto il secondo motivo del ricorso incidentale, ritenendo che la Corte d’appello avesse erroneamente escluso il danno: la notifica del precetto da parte del creditore ipotecario rendeva attuale e concreto il rischio di evizione, cioè proprio quel pregiudizio allegato nell’originaria domanda. Il terzo motivo del ricorso incidentale è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione per verificare le concrete conseguenze dannose e regolare anche le spese del giudizio di legittimità. È stato inoltre posto a carico del ricorrente principale l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 47, co. 2, L. 16 febbraio 1913, n. 89

  richiamato dal ricorrente principale come parametro della dedotta violazione nell’attività notarile e nella gestione della trascrizione del preliminare

• art. 2230 c.c.

  invocato come norma sulla prestazione d’opera professionale ai fini della responsabilità del notaio

• art. 2226 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente tra le norme asseritamente violate

• art. 2657 c.c.

  richiamato in tema di trascrizione dei negozi immobiliari

• art. 2659 c.c.

  richiamato in tema di trascrizione e contenuto della nota di trascrizione

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  utilizzato per denunciare violazione di legge sostanziale

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  richiamato per il dedotto omesso esame di fatto decisivo

• art. 1175 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in relazione ai doveri di correttezza e buona fede

• art. 1224 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale, ma la Corte decide sulla base dell’art. 1223 c.c.

• art. 1277 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale tra le norme dedotte

• art. 2645-bis c.c.

  richiamato in tema di trascrizione del preliminare

• art. 2697 c.c.

  richiamato per il riparto dell’onere probatorio

• art. 2913 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di efficacia delle trascrizioni/pregiudizio ai terzi

• artt. 1 e 28 L. 16 febbraio 1913, n. 89

  richiamati in relazione ai doveri del notaio

• art. 1223 c.c.

  la Corte lo applica per affermare che il danno deve essere concreto e attuale e che il rischio di evizione, dimostrato dal precetto, può integrare una conseguenza dannosa risarcibile secondo la domanda proposta

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  richiamati per la regolazione e la possibile compensazione delle spese di lite, motivo poi assorbito

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• La censura in cassazione dell’interpretazione di un atto negoziale è ammissibile solo nei limiti della violazione dei canoni ermeneutici o del vizio motivazionale nei ristretti confini consentiti; non è invece consentito sollecitare una nuova e diversa ricostruzione del contenuto dell’accordo, che resta riservata al giudice di merito.
• La deduzione di violazione delle regole di interpretazione contrattuale deve indicare specificamente in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; in mancanza, la doglianza si risolve in una mera proposta di reinterpretazione del contratto ed è inammissibile.
• In tema di responsabilità professionale del notaio e di risarcimento del danno da mancata o inesatta trascrizione, il pregiudizio può consistere anche nel rischio concreto e attuale di evizione, purché tale rischio sia allegato e provato in relazione alla domanda proposta.
• La notifica di un atto di precetto da parte del creditore ipotecario può costituire elemento idoneo a dimostrare l’attualità del pericolo di aggressione esecutiva sul bene e quindi un danno risarcibile, ove la domanda sia costruita sul rischio di evizione.
• La parte che proponga una domanda risarcitoria limitata a un determinato tipo di danno non può pretendere in sede di legittimità l’esame di pregiudizi diversi se non li ha specificamente dedotti e provati nei gradi di merito.
• Il difetto di interesse rende inammissibile il motivo di ricorso che, anche se accolto, non potrebbe comunque determinare una modifica utile della decisione impugnata.

Come è indicizzato