Cassazione Civile, Ordinanza n. 24219/2025 del 29/08/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda la quantificazione del conguaglio dovuto in sede di scioglimento della comunione ordinaria su un appartamento edificato in regime di edilizia agevolata. L'immobile era stato assegnato alla ricorrente come socia di cooperativa, era entrato nella comunione legale tra i coniugi e, dopo il divorzio, era divenuto oggetto di comunione ordinaria. Nel giudizio di merito il prezzo del bene era stato determinato sulla base della clausola della convenzione tra Comune e cooperativa, richiamante i parametri ministeriali della legge sull'edilizia agevolata. La Corte d'appello aveva ritenuto inammissibile in appello la contestazione circa il criterio di calcolo adottato dal CTU, reputandolo già condiviso, e aveva comunque aderito alla stima tecnica. Con il ricorso per cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 342 e 345 c.p.c., sostenendo che in appello non aveva introdotto una nuova eccezione ma aveva denunciato un errore di diritto del CTU e del primo giudice nell'applicare i decreti ministeriali sul calcolo della superficie complessiva; 2) violazione dell'art. 132, n. 4, c.p.c. e omesso esame di fatto decisivo, per avere la Corte d'appello recepito apoditticamente la CTU senza motivare sulla specifica critica relativa alla determinazione delle superfici; 3) violazione dell'art. 35 l. n. 865 del 1971, dell'art. 3 l. n. 457 del 1978, del d.m. 23 maggio 1984 e successive integrazioni, nonché degli artt. 1339 e 1372 c.c., sempre in relazione al valore dell'immobile edificato con edilizia agevolata. La Suprema Corte ha ritenuto fondata la doglianza nel suo complesso, osservando che la Corte d'appello, pur avendo accertato che la superficie non residenziale era pari a mq 148,88, aveva erroneamente consentito al CTU di sommare alla superficie utile il 60% dell'intera superficie non residenziale, mentre il decreto ministeriale consente di computare la superficie non residenziale entro il limite massimo del 40% della superficie utile abitabile, oltre a un massimo di mq 18 per l'autorimessa o posto auto coperto. Ne è conseguito l'accoglimento del ricorso e la cassazione con rinvio alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione per un nuovo esame e per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che in appello era stata proposta una censura ammissibile e non una nuova domanda o eccezione.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte d'appello lo aveva evocato per dichiarare inammissibile il primo motivo di appello; la Cassazione ha ritenuto erronea tale impostazione, perché la doglianza investiva un errore di diritto nel calcolo e non un nuovo tema di indagine.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per censurare la motivazione della sentenza d'appello nella parte in cui avrebbe recepito la CTU senza adeguata motivazione.

• art. 35 l. n. 865 del 1971

  Norma base della convenzione P.E.E.P. richiamata per il vincolo di prezzo massimo di cessione dell'immobile.

• art. 3 l. n. 457 del 1978

  Richiamato dalla convenzione e dai decreti attuativi per la determinazione del prezzo massimo dell'alloggio in edilizia agevolata.

• d.m. 23 maggio 1984

  Interpretato come fonte tecnica che definisce superficie utile, superficie non residenziale e superficie complessiva, imponendo il limite del 40% della superficie utile per la superficie non residenziale e il tetto di mq 18 per autorimessa/posto auto coperto.

• art. 1339 c.c.

  Evocato dalla ricorrente in relazione all'inserzione automatica dei limiti normativi nel rapporto regolato dalla convenzione.

• art. 1372 c.c.

  Evocato dalla ricorrente per sostenere il vincolo della convenzione e dei parametri ivi richiamati.

• art. 31, comma 49-bis, l. n. 448 del 1998

  Richiamato in via ricognitiva per affermare che il vincolo di prezzo resta fino alla procedura di affrancazione.

• L. n. 457 del 1978

  Normativa di riferimento per i parametri di edilizia residenziale agevolata applicabili al calcolo del prezzo massimo di cessione.

Massime di principio

• Quando una convenzione di edilizia agevolata rinvia ai parametri ministeriali per la determinazione del prezzo massimo di cessione, il giudice deve applicare correttamente quei criteri tecnici senza sostituirli con calcoli difformi, anche se recepiti da una consulenza tecnica.
• La superficie complessiva di un alloggio non può essere determinata sommando alla superficie utile una quota della superficie non residenziale oltre i limiti fissati dal decreto ministeriale: la superficie non residenziale è computabile solo entro il tetto percentuale previsto rispetto alla superficie utile, oltre all'eventuale limite specifico per autorimesse o posti auto.
• In appello non si introduce un nuovo tema di indagine, ai fini dell'art. 345 c.p.c., quando si contesta l'esattezza giuridica del criterio di calcolo adottato dal primo giudice o dal consulente; in tal caso la censura attiene a una violazione di legge e resta ammissibile.
• La motivazione di merito non può limitarsi a recepire la CTU in modo apodittico quando sono state mosse critiche specifiche e pertinenti sul criterio tecnico-giuridico adottato per la quantificazione del bene.
• Il vincolo di prezzo previsto dalle convenzioni P.E.E.P. permane sino alla sua eliminazione mediante l'apposita procedura di affrancazione, con conseguente applicazione dei limiti convenzionali e normativi alle successive cessioni.

Come è indicizzato