Cassazione Civile, Ordinanza n. 36249/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di lunga durata di un immobile sito in Castrovillari, usato dal Comune come deposito di corpi di reato e automezzi. Alla riconsegna, i locatori lamentavano gravi danni all'immobile, anche alle strutture portanti, e chiedevano il risarcimento per violazione dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l'aveva ricevuta ex art. 1590, comma 1, c.c. Il Comune si difendeva sostenendo che l'immobile fosse già originariamente fatiscente, privo di adeguata manutenzione straordinaria e con carenze strutturali pregresse; affermava inoltre di aver più volte segnalato ai locatori la necessità di interventi urgenti, soprattutto per infiltrazioni meteoriche e altri problemi strutturali. In Cassazione il Comune articolava quattro motivi: 1) violazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 1227, comma 2, c.c., per non aver considerato il contributo causale dei locatori nell'aggravamento del danno e per aver escluso la prova testimoniale; 2) violazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 1590, 2727 e 2729 c.c., per l'errata valutazione dell'onere della prova sulle condizioni iniziali dell'immobile e per il cattivo uso delle presunzioni; 3) violazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 1223, 1227, comma 1, 1577 e 1621 c.c., per aver imputato al conduttore anche i costi relativi a vizi strutturali originari e alla manutenzione straordinaria; 4) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. e violazione dell'art. 1223 c.c., per aver liquidato il danno senza distinguere tra deterioramento imputabile al conduttore e difetti genetici dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, ritenendo fondati i profili relativi alla violazione dell'art. 116 c.p.c. per la mancata ammissione della prova testimoniale, che verteva anche su circostanze decisive relative alle segnalazioni del conduttore e all'evoluzione del degrado durante il rapporto. Ha invece dichiarato inammissibile la censura motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c. nei limiti in cui mirava a rivalutare il merito, e ha ritenuto inammissibile, per difetto di specifica trascrizione, la doglianza fondata sull'interrogatorio formale. L'accoglimento dei primi due motivi ha assorbito i restanti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1590, comma 1, c.c.

  Il conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta; la verifica di tale obbligo richiede attenzione alle condizioni iniziali del bene e alle circostanze del deterioramento intervenuto durante il rapporto.

• art. 1227, comma 2, c.c.

  Il giudice deve valutare se il comportamento del creditore/locatore abbia concorso ad aggravare il danno, con possibile riduzione o esclusione del risarcimento nella misura corrispondente.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice decide su prove non introdotte dalle parti o dichiara espressamente di non osservare il principio di disponibilità della prova.

• art. 116 c.p.c.

  Può essere dedotta quando il giudice disattenda il principio della libera valutazione delle prove, oppure quando, rigettando la domanda per difetto di prova, abbia illegittimamente respinto una prova non inammissibile e decisiva.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato in relazione all'uso del ragionamento presuntivo sulle condizioni originarie dell'immobile e sulla prova del degrado.

• art. 2729 c.c.

  La presunzione semplice deve essere costruita correttamente sulla base di indizi gravi, precisi e concordanti; il suo cattivo uso integra vizio di diritto.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento deve coprire solo il danno conseguenza imputabile causalmente al debitore, non anche voci estranee o non riferibili all'inadempimento.

• art. 1227, comma 1, c.c.

  Richiamato nel contesto del concorso colposo nella produzione del danno, distinto dall'aggravamento ex comma 2.

• art. 1577 c.c.

  Richiamato nel contesto degli obblighi di manutenzione e riparazione nel rapporto di locazione.

• art. 1621 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel quadro degli obblighi connessi alla locazione e alla ripartizione degli oneri manutentivi.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale e non consente una nuova valutazione del merito.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Le censure basate su atti o documenti devono riprodurre nel ricorso il contenuto rilevante e indicarne specificamente collocazione e reperibilità.

• art. 696 c.p.c.

  È richiamato come precedente accertamento tecnico preventivo svolto prima dell'azione risarcitoria.

Massime di principio

• Nell'azione del locatore contro il conduttore per danni all'immobile ex art. 1590 c.c., il giudice deve distinguere tra deterioramento imputabile al conduttore e degrado derivante da vetustà, difetti originari o mancata manutenzione straordinaria di spettanza del locatore.
• La prova testimoniale non può essere ritenuta irrilevante quando sia diretta a dimostrare segnalazioni del conduttore, richieste di interventi manutentivi e circostanze sopravvenute nel corso del rapporto, se tali fatti incidono sull'an e sul quantum della responsabilità.
• Il diniego di una prova non inammissibile e potenzialmente decisiva, seguito dall'affermazione che il fatto non è provato, può integrare violazione dell'art. 116 c.p.c. e vizio di motivazione al di sotto del minimo costituzionale.
• Le censure in cassazione fondate su atti del giudizio di merito sono inammissibili se il ricorrente non ne riproduce il contenuto essenziale e non ne indica con precisione la collocazione nel fascicolo.
• Il risarcimento del danno da inadempimento deve essere limitato alle conseguenze causalmente riconducibili alla condotta imputata, restando esclusi i costi necessari a eliminare vizi strutturali preesistenti non ascrivibili al debitore.

Come è indicizzato