Sentenza del 26/02/2021 n. 358 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

L'Agenzia ha recuperato le agevolazioni "prima casa" concesse per l'acquisto del 6/9/2013 sostenendo che l'immobile era destinato ad ampliamento/ristrutturazione (DIA presentata dal venditore il 12/8/2013 e volturata poi all'acquirente) e che, a lavori ultimati, la superficie utile risultava 266,30 mq (>240 mq), rendendo l'immobile "di lusso" e quindi non avente diritto al beneficio. Il contribuente ha contestato che al momento del rogito l'immobile era agibile e abitato dalla venditrice e che i lavori sono effettivamente iniziati dopo il rogito; la controversia ha riguardato in particolare il momento in cui verificare i requisiti dimensionali per l'agevolazione.

La decisione

L'appello dell'Agenzia non è stato accolto. La Commissione ha confermato che la verifica dei requisiti oggettivi per l'agevolazione "prima casa" deve riferirsi allo stato reale dell'immobile alla data del rogito: se al rogito l'immobile è completo e agibile e la superficie utile è sotto la soglia, il beneficio è spettante. La mera esistenza di una DIA presentata dal precedente proprietario e la volontà di effettuare lavori non possono essere valutate come fatti idonei a far valutare la superficie dopo l'esecuzione dei lavori. Essendo pacifico che al rogito l'immobile era agibile e abitato e che i lavori sono iniziati dopo, è stata confermata l'illegittimità degli avvisi di recupero. L'appello è rigettato e la sentenza di primo grado è confermata; le spese del grado sono compensate.

Norme richiamate

• Decreto Legislativo 23/2011

  Richiamato dall'Amministrazione in relazione a modifiche normative rilevanti per la disciplina delle agevolazioni; la Commissione non ha ritenuto decisiva una diversa lettura favorevole all'Ufficio rispetto al momento di verifica dei requisiti.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 18 del 2013

  L'Ufficio l'ha richiamata a sostegno della propria tesi, ma la Commissione l'ha ritenuta inconferente e non idonea a retrodatizzare la verifica dei requisiti rispetto allo stato reale dell'immobile al rogito.

• Sentenza Corte di Cassazione n. 18300/2004

  La Cassazione è stata citata dall'Ufficio per l'ipotesi in cui l'immobile sia in corso di costruzione o ristrutturazione: in quei casi la verifica può essere effettuata al termine dei lavori. La Commissione ha però distinto il caso concreto (immobile agibile al rogito) da quel precedente.

• Art. 96 c.p.c. (richiamato in materia di responsabilità aggravata)

  Citato dalla parte resistente per chiedere danni per lite temeraria/aggravata; la decisione si è limitata a compensare le spese del grado, senza applicare sanzioni ex art. 96.

Massime di principio

• La verifica dei requisiti oggettivi per le agevolazioni fiscali sulla "prima casa" si effettua in relazione allo stato reale dell'immobile alla data del rogito (atto di compravendita).
• Se l'immobile è formalmente e di fatto agibile e abitato al momento del rogito e la superficie utile è entro i limiti previsti, il contribuente mantiene il diritto all'agevolazione anche se successivamente esegue ampliamenti o ristrutturazioni che incrementano la superficie.
• La mera esistenza di autorizzazioni/permessi (DIA/SCIA) presentati dal venditore prima del rogito non è, di per sé, sufficiente a considerare l'immobile come "in costruzione o ristrutturazione" al momento dell'acquisto; rilevano le circostanze fattuali (avvio lavori, stato di fatto) alla data del rogito.
• Nei casi in cui l'immobile sia effettivamente in corso di costruzione o ristrutturazione al momento del rogito, è possibile che la verifica sia effettuata al termine dei lavori; pertanto occorre documentare lo stato dei lavori e le date di effettivo inizio/ultimazione.
• L'onere probatorio circa lo stato di fatto dell'immobile alla data del rogito grava sull'Amministrazione che intende revocare il beneficio; le presunzioni basate su indizi devono essere valutate con prudenza.
• Prassi consigliata: verificare prima del rogito lo stato urbanistico-edilizio, richiedere al venditore dichiarazioni chiare su permessi e stato dei lavori e conservare documentazione (certificati di agibilità, residenza, date di inizio lavori) per difendere il diritto all'agevolazione.