Cassazione Civile, Ordinanza n. 19046/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

In una procedura esecutiva immobiliare relativa a un'abitazione sita in Manduria, dopo plurimi esperimenti di vendita andati deserti il bene era stato aggiudicato per un prezzo molto inferiore alla stima originaria (33.400 euro a fronte di 250.000 euro). I debitori esecutati avevano chiesto la sospensione e poi l'inefficacia dell'aggiudicazione, sostenendo che il prezzo fosse ingiusto perché notevolmente inferiore al valore di mercato e che il giudice dell'esecuzione dovesse applicare analogicamente l'art. 108 l. fall. per controllare la congruità del prezzo. Il Tribunale aveva accolto l'opposizione, dichiarando inefficace l'aggiudicazione sino all'accertamento della congruità del prezzo. Il ricorrente ha impugnato la decisione con tre motivi, deducendo violazione di legge e nullità/motivazione apparente per avere il giudice di merito confuso il 'prezzo giusto' di cui all'art. 586 c.p.c. con il valore di mercato; per avere erroneamente inquadrato la funzione della procedura esecutiva e dei concetti di utilità/fruttuosità; il terzo motivo è rimasto assorbito. La Corte ha ritenuto fondati i primi due motivi perché il prezzo giusto, ai fini dell'art. 586 c.p.c., coincide con quello formatosi in una vendita svolta regolarmente e non con il valore di mercato, ed esclude l'applicazione analogica dell'art. 108 l. fall. in ragione della diversità strutturale tra esecuzione individuale e procedura concorsuale.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso, dichiarando assorbito il terzo. Ha cassato la sentenza del Tribunale di Taranto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ha deciso nel merito rigettando l'opposizione agli atti esecutivi proposta dai debitori esecutati. Ha inoltre condannato questi ultimi, in solido, alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità in favore dell'aggiudicatario e delle spese del grado di merito e di legittimità in favore della società mandataria del cessionario del credito, nonché delle spese di merito in favore di altre parti costituite.

Norme richiamate

• art. 586 c.p.c.

  Il potere di sospendere la vendita dopo l'aggiudicazione può essere esercitato solo in presenza di specifici fattori perturbatori o di fatti sopravvenuti; il 'prezzo giusto' non coincide con il valore di mercato del bene.

• art. 108 r.d. n. 267/1942

  La norma fallimentare, che fa riferimento al valore di mercato, non è applicabile in via analogica alla vendita esecutiva individuale per la diversità strutturale tra le due procedure.

• art. 12 preleggi

  È esclusa l'analogia legis con l'art. 108 l. fall. perché manca un'analogia rilevante tra disciplina della liquidazione concorsuale e vendita forzata esecutiva.

• art. 617 c.p.c.

  L'opposizione agli atti esecutivi proposta dai debitori è stata rigettata nel merito.

• art. 384 c.p.c.

  Poiché non occorrevano ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso la causa nel merito dopo la cassazione.

• art. 385 c.p.c.

  Le spese del giudizio sono state regolate in base alla soccombenza.

• art. 65 ord. giud.

  Richiamato quale norma che attribuisce alla Cassazione la funzione di assicurare l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge.

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, n. 3, n. 4 e n. 5

  Sono stati dedotti vizi di violazione di legge, nullità e motivazione apparente/omessa, ma i primi due motivi sono stati ritenuti fondati.

• art. 568 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente nella censura, ma non ritenuto parametro decisivo rispetto al criterio del 'prezzo giusto'.

• artt. 571, 572, 573, 574, 591 c.p.c.

  Richiamati dal ricorrente a sostegno della censura sulla procedura di vendita, ma non valorizzati come base per la decisione finale.

• art. 571, 572 c.p.c.

  Richiamati nel motivo di ricorso in relazione alla disciplina della vendita forzata.

• art. 573 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo con riferimento alle regole della vendita.

• art. 574 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo con riferimento alle regole della vendita.

• art. 591 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo con riferimento alle regole della vendita.

• art. 164-bis disp. att. c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente a sostegno delle censure sulla fruttuosità/utilità della procedura.

• artt. 112, 113, 114, 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati dal ricorrente sotto il profilo di nullità e motivazione della sentenza.

• art. 2770 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel secondo motivo; dalla sentenza non emerge una specifica applicazione sostanziale.

Massime di principio

• Nel procedimento esecutivo immobiliare, il potere del giudice dell'esecuzione di sospendere la vendita dopo l'aggiudicazione per prezzo notevolmente inferiore a quello giusto è esercitabile solo in presenza di specifici fattori perturbatori della procedura o di fatti sopravvenuti rilevanti, non già per la sola sproporzione tra prezzo di aggiudicazione e stima originaria.
• Il 'prezzo giusto' di cui all'art. 586 c.p.c. va identificato con il prezzo formato all'esito di una sequenza procedimentale regolare e immune da interferenze illecite, non con il valore di mercato del bene.
• La disciplina della vendita fallimentare non è automaticamente estensibile alla vendita esecutiva individuale: l'applicazione analogica dell'art. 108 l. fall. è esclusa quando la diversa struttura delle procedure riveli una scelta legislativa non sovrapponibile.
• Una sensibile distanza tra stima iniziale e prezzo di aggiudicazione, anche in presenza di ribassi marcati, non integra di per sé un prezzo ingiusto se la vendita si è svolta correttamente e non sono allegati specifici elementi perturbatori.
• In mancanza di ulteriori accertamenti in fatto, la Corte di cassazione può cassare la sentenza impugnata e decidere la causa nel merito, definendo direttamente l'opposizione agli atti esecutivi.

Come è indicizzato