Cassazione Civile, Ordinanza n. 01578/2024 del 16/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile stipulata il 14 ottobre 2009. Gli acquirenti hanno chiesto la declaratoria di nullità del contratto per omessa menzione, nell'atto, dei titoli edilizi in sanatoria relativi ad alcune opere (quattro abbaini e sopraelevazione), deducendo in subordine annullamento per errore/dolo, risoluzione per aliud pro alio e risarcimento danni. Il tribunale ha accolto la domanda di nullità e la decisione è stata confermata in appello. Il venditore ricorrente principale ha censurato la sentenza d'appello per violazione degli artt. 40 e 17 L. 47/1985, sostenendo che i titoli edilizi erano stati comunque ottenuti e prodotti in giudizio e che la loro mancata menzione nell'atto non avrebbe inciso sulla validità della vendita. L'altro co-venditore ha proposto ricorso incidentale lamentando, da un lato, l'omesso esame del fatto che la dichiarazione integrativa/confermativa sarebbe stata resa anche in giudizio e, dall'altro, la motivazione ritenuta erronea sulla ulteriore nullità per difformità edilizia del sottotetto adibito ad abitazione anziché a soffitta/ripostiglio. La Cassazione ha però dichiarato inammissibili sia il ricorso incidentale, perché tardivo in quanto proposto oltre il termine breve decorrente dalla notifica della sentenza impugnata, sia il ricorso principale, perché contestava solo una delle due autonome rationes decidendi poste a base della decisione di merito, lasciando intatta l'altra (nullità sostanziale per abuso edilizio non lieve), sufficiente da sola a sorreggere il dispositivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto inammissibile il ricorso incidentale del co-venditore perché proposto tardivamente rispetto al termine breve decorrente dalla notificazione della sentenza d'appello. Ha dichiarato inammissibile anche il ricorso principale perché diretto a censurare solo una delle due rationes decidendi autonome della sentenza impugnata: la Corte territoriale aveva infatti fondato la nullità della vendita sia sulla mancata menzione dei titoli in sanatoria (nullità formale/testuale), sia sulla difformità edilizia del sottotetto destinato ad abitazione in contrasto con i titoli concessori (nullità sostanziale/virtuale). Non essendo stata impugnata anche quest'ultima base decisoria, il ricorso non poteva incidere sull'esito. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti, in solido, con condanna al pagamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 40 L. 47/1985

  omessa menzione degli estremi della licenza, concessione o concessione in sanatoria negli atti traslativi dei diritti reali

  la Corte richiama la nullità testuale dell'atto di vendita quando manchi la menzione dei titoli edilizi richiesti dalla norma; la mera produzione successiva in giudizio non equivale alla conferma dell'atto nullo se non avviene con le forme previste

• art. 17 L. 47/1985

  richiamato dal ricorrente come norma coordinata sulla disciplina degli atti e dei titoli edilizi, ma non decisivo ai fini dell'accoglimento del ricorso

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  utilizzato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  utilizzato come parametro del motivo di ricorso incidentale per omesso esame di un fatto decisivo

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per censurare una pretesa motivazione apparente o contraddittoria

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato come rito camerale della trattazione in Cassazione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di inammissibilità dell'impugnazione

Massime di principio

• Quando una sentenza di merito si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna idonea da sola a sorreggere il dispositivo, il ricorrente per cassazione deve censurarle tutte; l'omessa impugnazione anche di una sola ratio comporta inammissibilità del ricorso per difetto di interesse.
• Nel giudizio di cassazione, il ricorso incidentale adesivo o estensivo proposto da parte già soccombente deve rispettare il termine breve decorrente dalla notificazione della sentenza impugnata; se proposto oltre tale termine è inammissibile.
• La mancata menzione nell'atto di compravendita dei titoli edilizi richiesti dalla disciplina urbanistica può integrare nullità formale dell'atto; la successiva produzione in giudizio dei documenti non sana di per sé il vizio se non avviene secondo le modalità di conferma previste dalla legge.
• Se il giudice di merito accerta sia una nullità formale dell'atto sia una nullità sostanziale derivante da abuso edilizio o difformità urbanistica, l'impugnazione deve investire entrambe le basi decisorie per poter incidere sull'esito della lite.

Come è indicizzato