Cassazione Civile, Ordinanza n. 11574/2024 del 30/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 1991 relativo al trasferimento, in regime di edilizia residenziale convenzionata/agevolata, del diritto di proprietà superficiaria su una porzione di immobile condominiale. Il promissario acquirente aveva chiesto l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., oltre a risarcimento e restituzioni; nelle more la società promittente venditrice era fallita e la curatela aveva esercitato lo scioglimento dal preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. In primo grado il tribunale aveva dichiarato illegittimo il recesso della curatela e disposto il trasferimento subordinandolo al pagamento del residuo prezzo, quantificato però sulla base della convenzione urbanistica e della c.t.u.; la corte d'appello, in sede di rinvio dopo una precedente cassazione, aveva confermato il trasferimento ma aveva rideterminato il saldo dovuto in euro 11.968,68 oltre IVA, compensando le spese. Il ricorrente ha proposto quattro motivi: (1) violazione degli artt. 35 l. 865/1971, 1419 e 1339 c.c., sostenendo che la clausola sul prezzo contenuta nel preliminare non era nulla perché il prezzo pattuito era inferiore al massimo convenzionale e dunque doveva valere il prezzo contrattuale, non quello "tabellare"; (2) violazione degli artt. 392 e 393 c.p.c., assumendo che il giudice di rinvio non potesse limitarsi a confermare in parte la sentenza di primo grado ma dovesse decidere pienamente sulla domanda ex art. 2932 c.c.; (3) violazione degli artt. 99 e 184 c.p.c., lamentando che la curatela fosse decaduta dal proporre o riproporre domande ulteriori rispetto alla mera domanda di scioglimento del contratto; (4) violazione dell'art. 91 c.p.c. per l'ingiustificata compensazione integrale delle spese processuali e di c.t.u.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata la sentenza di rinvio nella parte in cui aveva considerato nulla la clausola contrattuale di prezzo inferiore a quello massimo convenzionale in edilizia agevolata. Ha affermato che, ai sensi dell'art. 35 l. 865/1971, la nullità parziale colpisce solo il patto che preveda un prezzo superiore al massimo consentito, con automatica sostituzione del prezzo massimo, mentre non vi è nullità se le parti convengono un prezzo inferiore. Sono rimasti assorbiti gli altri motivi. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità, affinché si uniformi al principio di diritto enunciato e ricalcoli il corrispettivo dovuto in base al prezzo pattuito nel preliminare, detraendo quanto già versato. È stato inoltre ribadito che il trasferimento ex art. 2932 c.c. deve essere subordinato al pagamento del solo residuo differenziale tra prezzo contrattuale e somme già corrisposte.

Norme richiamate

• art. 72 l.fall.

  il curatore può esercitare la facoltà di scioglimento dal contratto preliminare, ma nel caso in cui il promissario acquirente abbia trascritto in precedenza la domanda ex art. 2932 c.c. l'opponibilità degli effetti di tale scelta è esclusa nei termini richiamati dalla precedente cassazione intervenuta nel processo.

• art. 2932 c.c.

  la sentenza costitutiva di trasferimento del bene può essere pronunciata subordinando l'effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo dovuto.

• art. 35 della legge n. 865 del 1971

  in edilizia residenziale popolare ed agevolata fissa il prezzo massimo di cessione; la nullità parziale colpisce solo la clausola che ecceda quel massimo, non quella che preveda un prezzo inferiore.

• art. 1419 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere che non vi fosse nullità della clausola di prezzo inferiore al massimo convenzionale.

• art. 1339 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'inserzione automatica di eventuali clausole conformi alla convenzione solo nei limiti previsti dalla disciplina legale.

• art. 392 c.p.c.

  invocato per censurare l'operato del giudice di rinvio, ritenuto dal ricorrente non conforme ai limiti del rinvio disposto dalla cassazione.

• art. 393 c.p.c.

  invocato in relazione ai poteri del giudice di rinvio dopo la cassazione della precedente sentenza di merito.

• art. 99 c.p.c.

  richiamato per denunciare la pretesa introduzione di domande nuove o non più proponibili da parte della curatela.

• art. 184 c.p.c.

  richiamato come norma processuale violata per la mancata declaratoria di decadenza dalle nuove domande.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per contestare la compensazione integrale delle spese di lite e di c.t.u.

• art. 83 c.p.c.

  la Corte ha ritenuto tamquam non esset la costituzione del nuovo difensore avvenuta con semplice procura speciale, perché nel giudizio introdotto prima del 4 luglio 2009 era necessaria una procura nelle forme allora vigenti.

• art. 58 l. n. 69/2009

  la nuova disciplina dell'art. 83 c.p.c. è stata ritenuta applicabile solo ai giudizi iniziati dopo il 4 luglio 2009.

Massime di principio

• In materia di edilizia residenziale convenzionata, il vincolo legale sul prezzo di cessione opera come limite massimo: la clausola contrattuale che preveda un prezzo inferiore non è nulla e resta valida, mentre la nullità parziale colpisce solo l'eventuale eccedenza rispetto al prezzo massimo consentito.
• Quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. retroagisce agli effetti della trascrizione della domanda, che segna il momento di produzione dell'effetto traslativo.
• Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi ai limiti tracciati dalla cassazione, ma resta tenuto a decidere la controversia secondo il principio di diritto enunciato e a rideterminare le conseguenze economiche coerentemente con la corretta qualificazione della clausola negoziale.
• Le questioni sulla determinazione del prezzo in edilizia agevolata vanno risolte distinguendo tra prezzo massimo legale e prezzo pattuito tra le parti: la disciplina pubblicistica non impedisce alle parti di concordare un prezzo più favorevole al promissario acquirente.
• Le norme processuali sulla procura alle liti e sulla difesa tecnica si applicano secondo il regime temporale vigente al momento di instaurazione del giudizio, con conseguente inammissibilità o inefficacia di forme non conformi alla disciplina applicabile ratione temporis.

Come è indicizzato