Sentenza del 08/11/2022 n. 32776 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione del provvedimento della CTR Lazio che aveva riunito gli appelli e, accogliendo quello della società contribuente, aveva annullato le sanzioni e parte degli avvisi di accertamento ICI relativi a determinate annualità. Questione centrale: se aree inserite in un programma di "compensazione urbanistica" (con riconoscimento di una mera aspettativa/diritto edificatorio trasferibile su altre aree) possano essere considerate imponibili ai fini ICI nonostante il vincolo di inedificabilità assoluta; questione anche connessa alla valutazione dell'edificabilità sopravvenuta derivante dall'approvazione del nuovo PRG (Delib. cons. comunale 12 febb. 2008) e al criterio valutativo previsto dall'art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso proposto da Roma Capitale. Ha confermato il principio già stabilito dalle Sezioni Unite secondo cui il diritto edificatorio attribuito in un programma di compensazione urbanistica non è un diritto reale inerente al suolo e non rende l'area "fabbricabile" ai fini ICI finché non intervenga l'assegnazione concreta (convenzione/individuazione dell'area di atterraggio). Ne consegue l'annullamento degli avvisi per le annualità contestate relative ad aree soggette a vincolo di inedificabilità e inserite nel programma compensativo senza assegnazione definitiva. Inoltre la Corte ha condiviso la statuizione che, per l'annualità per la quale l'edificabilità si è perfezionata solo con l'approvazione del PRG del 12/02/2008, non può farsi riferimento a tale edificabilità se essa è successiva al 1° gennaio dell'anno di imposizione, ai sensi dell'art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992. Dispone altresì l'obbligo, per il ricorrente, di versare un ulteriore contributo unificato; non sono liquidate spese di lite per mancanza di costituzione avversaria.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2

  Citato dalla ricorrente come parametro normativo generale sull'assoggettabilità a ICI; non è stato il centro del principio decisorio nella motivazione della Cassazione, che si è invece focalizzata su art. 5 comma 5 e sulla giurisprudenza delle S.U.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione

  Stabilisce che il valore imponibile delle aree fabbricabili si apprezza alla data del 1° gennaio dell'anno d'imposta: se l'edificabilità del terreno si perfeziona dopo tale data, per l'anno precedente non si può assoggettare a ICI basandosi sulla sopravvenuta edificabilità.

• L. n. 1150 del 1942, art. 23

  Richiamata in combinato con le norme urbanistiche: norme sulla disciplina degli strumenti urbanistici e sui vincoli di edificabilità/compensazioni. Usata dalla ricorrente per sostenere la rilevanza della titolarità di una potenzialità edificatoria.

• D.L. 30 settembre 2005, art. 11 quatordecies, comma 16

  Norma richiamata dalla ricorrente nella prospettiva di effetti fiscali/tributari di disposizioni legislative straordinarie; non ha mutato il principio applicato dalla Corte relativo alla natura non reale del diritto compensativo.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36

  Citata dalla ricorrente nell'atto di impugnazione; la Corte non la pone al centro della decisione, che attiene alla qualificazione del diritto edificatorio compensativo e al momento di valutazione ai fini ICI.

• Norme tecniche del PRG del Comune di Roma, art. 3, comma 21

  Riferimento tecnico-urbanistico utilizzato per spiegare la disciplina locale sull'edificabilità e sulle compensazioni; la sentenza tiene conto del fatto che l'effettiva edificabilità per l'anno impugnato non risultava perfezionata alla data del 1° gennaio.

• Cass. Sezioni Unite n. 23902/2020; Cass. n. 37934/2021

  Principio giurisprudenziale fondamentale richiamato dalla Corte: il diritto edificatorio riconosciuto in un programma di compensazione urbanistica è una mera aspettativa trasferibile e non un diritto reale inerente al terreno; pertanto non rende l'area imponibile ai fini ICI fino a quando non avvenga l'effettiva assegnazione dell'area di atterraggio.

Massime di principio

• Un diritto edificatorio 'astratto' riconosciuto nell'ambito di un programma di compensazione urbanistica non rende automaticamente l'area imponibile ai fini ICI: serve l'assegnazione concreta dell'area di atterraggio o una convenzione che renda effettiva la volumetria trasferita.
• Per determinare l'imponibilità ai fini ICI conta la situazione fattuale e giuridica esistente al 1° gennaio dell'anno d'imposta: se l'edificabilità si perfeziona successivamente, l'area non è imponibile per l'anno precedente.
• La natura non reale del diritto compensativo implica che esso non è una qualità intrinseca del suolo; la mera aspettativa edificatoria non può essere assimilata all'effettiva capacità edificatoria ai fini tributari.
• Nelle controversie ICI su aree soggette a vincolo di inedificabilità occorre verificare l'esistenza di atti ostativi o di atti finali (convenzioni, individuazioni dell'area di atterraggio, approvazioni) che rendano concreta l'edificabilità prima della data di riferimento fiscale.
• In caso di novità giurisprudenziali rilevanti (es. Sezioni Unite) la Cassazione può compensare le spese; le questioni nuove possono comportare anche oneri processuali aggiuntivi come l'integrazione del contributo unificato.