Cassazione Civile, Sentenza n. 31826/2022 del 27/10/2022

Esito

La controversia

Impugnazione delle deliberazioni assembleari del 3 settembre 2012 e del 26 novembre 2012 per omessa convocazione del vero proprietario (I.C. Italiana Costruzioni) ai sensi dell'art. 1137 c.c.; dedotte due censure: (1) violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1136 c.c. e dell'art. 66 disp. att. c.c., per avere la Corte d'appello dato rilievo al principio dell'apparenza nell'identificazione del condomino da convocare; (2) violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., art. 1418 c.c. e art. 1325, n. 3 c.c. per carenze dell'ordine del giorno della convocazione dell'assemblea del 6 giugno 2013.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendolo manifestamente fondato. Ha sancito che, ratione temporis (disciplina anteriore alla legge n. 220/2012), va convocato il vero proprietario e non può trovare applicazione il principio dell'apparenza tra condomini; l'amministratore deve comunque esercitare la diligenza richiesta per individuare il proprietario reale. Perciò l'omessa convocazione della reale condomina (I.C. Italiana Costruzioni), titolare del diritto per acquisto avvenuto oltre vent'anni prima, rendeva annullabili le deliberazioni del 3 settembre 2012 e del 26 novembre 2012. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza della Corte d'appello è stata cassata in relazione alla censura accolta e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, anche per le spese di Cassazione.

Norme richiamate

• art. 1136 c.c.

  Richiamato nell'ambito della validità delle deliberazioni assembleari: il giudice richiama le regole sulle maggioranze e sul corretto procedimento assembleare nel valutare l'effetto dell'omessa convocazione del vero proprietario.

• art. 1137 c.c.

  Norma che consente ai condomini non convocati di impugnare le deliberazioni assembleari; nella fattispecie la mancata convocazione del reale proprietario è stata ritenuta motivo di annullamento ai sensi di questo articolo.

• art. 66 disp. att. c.c.

  Richiamato in relazione ai requisiti della convocazione e dell'ordine del giorno; la Corte ha valutato che eventuali vizi connessi all'ordine del giorno dell'assemblea del 6 giugno 2013 sono assorbiti dalla decisione sull'omessa convocazione delle assemblee del 2012.

• art. 1418 c.c.

  Invocato dalla ricorrente con riguardo alla possibile nullità di atti per mancanza di un requisito essenziale (qui in relazione all'ordine del giorno); la Corte ha però ritenuto superfluo esaminare tale questione dopo aver accolto il primo motivo.

• art. 1325, n. 3, c.c.

  Riferito in relazione agli elementi essenziali del consenso e della validità formale della convocazione/ordine del giorno; il profilo è stato dichiarato assorbito dalla sentenza.

• art. 1130 n. 6 c.c.

  Norma introdotta dalla legge n. 220/2012 che imponeva all'amministratore la tenuta del registro di anagrafe condominiale; la Corte ha precisato che tale obbligo non rileva ratione temporis per le deliberazioni anteriori alle modifiche legislative.

• art. 63, comma 5, disp. att. c.c.

  Norma introdotta dalla legge n. 220/2012 che impone al cedente di trasmettere copia autentica dell'atto traslativo all'amministratore; la Corte ha osservato che tale disposizione e l'obbligo di registro non incidono sul giudizio relativo a delibere anteriori alla riforma.

• legge n. 220/2012

  Riforma del condominio che ha introdotto obblighi di pubblicità e adempimenti (registro, comunicazioni all'amministratore) che possono modificare la soluzione in casi posteriori alla riforma; nella specie la Corte ha ritenuto applicabile la disciplina previgente.

• art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137 (conv. L. 176/2020)

  Norma procedurale che ha consentito la decisione in camera di consiglio secondo le forme semplificate; richiamata ai fini dell'iter decisionale del ricorso.

Massime di principio

• Sotto la disciplina previgente alla legge n. 220/2012 il diritto di partecipare all'assemblea spetta al vero proprietario: l'apparenza di titolarità (chi si comporta come proprietario) non è sufficiente a sostituirsi al reale proprietario per la convocazione e la legittimazione alla impugnazione.
• L'amministratore ha l'obbligo di esercitare la diligenza richiesta dalla natura dell'incarico per individuare il proprietario reale e garantire la regolare convocazione; l'inerzia non può sempre essere giustificata con la sola apparenza.
• Dopo la riforma (legge n. 220/2012) gli obblighi di pubblicità (registro di anagrafe condominiale, trasmissione di copia autentica dell'atto traslativo) possono incidere sull'individuazione del condomino da convocare e sul riparto delle responsabilità per spese pregresse; quindi la valutazione va fatta avendo riguardo alla normativa vigente al momento delle delibere.
• L'omessa convocazione del reale proprietario legittima l'impugnazione delle delibere ai sensi dell'art. 1137 c.c.; conseguentemente eventuali ratifiche successive o partecipazioni successive dell'acquirente non sanano automaticamente i vizi delle assemblee precedenti.
• In presenza di contestazioni sulla regolarità dell'ordine del giorno o su vizi formali delle convocazioni, il giudice deve esaminare preliminarmente la legittimazione a partecipare (ossia chi era il proprietario) poiché ciò può assorbire o determinare l'esito delle questioni successive.