Cassazione Civile, Sentenza n. 19987/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

Controversia tra proprietari per violazione delle distanze legali tra costruzioni: la Fortugno (proprietaria di un fabbricato piano terra adibito a garage e di un edificio su tre piani) aveva chiesto la demolizione parziale o la rimozione di balconi e chiusura di vedute dell'edificio confinante (di proprietà degli attuali ricorrenti) costruito successivamente su cinque piani, ovvero il risarcimento dei danni. I ricorrenti hanno contestato l'applicabilità delle distanze locali (art.22 NTA PRG) e l'applicazione dell'art.873 c.c. (tre metri) sostenendo che tra i fabbricati fosse interposta una strada privata ad uso pubblico (richiamo art.879 c.c.). Nel primo grado il Tribunale aveva condannato i convenuti al risarcimento per violazione delle distanze; la Corte d'Appello ha confermato il risarcimento in parte e, in parziale accoglimento dell'appello incidentale di Fortugno, ha imposto modifiche costruttive (portare la costruzione a confine con parete cieca, schermare i balconi e realizzare finestre lucifere) e un risarcimento per violazione della normativa antisismica quantificato dal CTU. I ricorrenti hanno impugnato la sentenza di appello per più motivi di diritto e di fatto, deducendo errata individuazione e applicazione della normativa sulle distanze e vizi di motivazione/istruttoria; Fortugno ha resistito e proposto ricorso incidentale su punti relativi a motivazione e quantificazione del danno antisismico.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto che la sentenza di appello abbia posto statuizioni aggiuntive e non soltanto sostitutive rispetto alla condanna di primo grado. Ha accolto i primi due motivi principali (relativi all'individuazione e applicazione della normativa sulle distanze: art.22 N.T.A. del PRG e art.873 c.c. e la loro corretta valutazione in zona agricola E) ritenendoli fondati per quanto di ragione, e ha annullato la sentenza impugnata nella parte occorrente, rinviando la causa alla Corte d'Appello di Reggio Calabria in diversa composizione per individuare correttamente la normativa applicabile alle distanze e per la ricalcolazione dei danni tenendo conto anche del pregiudizio fino all'eventuale esecuzione della reintegrazione in forma specifica. Ha inoltre accolto i motivi del ricorso incidentale di Fortugno relativi alla carenza di motivazione sulla violazione della normativa antisismica (vizio di motivazione) e ha disposto che in sede di rinvio la Corte distrettuale debba riesaminare e motivare correttamente l'applicabilità e le conseguenze delle norme antisismiche (anche in relazione alla possibilità o meno della reintegrazione in forma specifica e della rilevazione di rivalutazione/interessi). I restanti motivi del ricorso principale sono stati assorbiti. Spese del giudizio di legittimità demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 22 N.T.A. del P.R.G. del Comune di Reggio Calabria

  La Corte ha rilevato che occorre accertare se l'art.22 prevedesse distanze applicabili ai fabbricati di civile abitazione nella zona agricola E; l'assenza di una disciplina locale non implica automaticamente l'applicazione della distanza di 3 m dell'art.873 c.c.

• art. 873 cod. civ.

  La norma delle distanze di 3 metri è applicabile in mancanza di specifiche norme locali, ma va valutata alla luce della destinazione urbanistica e della normativa locale: non è automaticamente applicabile se il PRG disciplina diversamente.

• art. 879 cod. civ.

  La deroga alle distanze prevista per i fabbricati confinanti con una via pubblica o strada privata aperta al pubblico va valutata sul fatto concreto: la Corte d'Appello ha correttamente escluso che la stradina fosse strada pubblica o di uso pubblico, ma tale qualificazione deve essere adeguatamente verificata.

• art. 905 cod. civ.

  Le distanze per le vedute (balconi, aperture) sono autonome e l'adozione di soluzioni (parete cieca, vetrocemento, lucifere) può essere ritenuta idonea a eliminare la violazione delle vedute, ma occorre valutare separatamente il profilo antisismico.

• D.M. 2.4.1968 n.1444 (art. 9)

  fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti

  Il D.M. 1444/1968 contiene distanze minime (m.10 per pareti finestrate) che devono essere applicate ove le norme locali contrastino con esse; il giudice deve disapplicare le norme locali illegittime e, se necessario, applicare direttamente il DM.

• Decreti ministeriali antisismici (2.4.1968 n.1444, 7.3.1981, 3.6.1981)

  Le norme tecniche antisismiche stabiliscono intervalli/criteri di isolamento tra costruzioni che, se violate, possono comportare l'obbligo di reintegrazione in forma specifica (riduzione in pristino) oltre che il risarcimento del danno, specie nelle zone sismiche di massima pericolosità.

• L. 25.11.1962 n.1684

  Richiamata quale fonte storica della normativa antisismica: le violazioni della normativa antisismica possono integrare la fattispecie che legittima richieste di demolizione o arretramento.

• art. 2058 cod. civ.

  La possibilità di sostituire la reintegrazione in forma specifica con il risarcimento per equivalente per eccessiva onerosità non si applica facilmente quando sono in gioco diritti reali assoluti (come le distanze), e la Corte richiama la giurisprudenza che limita l'uso dell'art.2058 nelle ipotesi di riduzione in pristino.

• art. 112 e art. 378 c.p.c.

  Il riesame delle domande in sede d'appello (anche su aspetti non trattati in primo grado, come le questioni antisismiche) è consentito; le memorie ex art.378 c.p.c. sono state prodotte e valutate.

• art. 2043, art. 1219, art. 1224, art. 1226, art. 2056 cod. civ.

  Norme richiamate in tema di risarcimento danni, liquidazione degli interessi e criteri di determinazione del danno; la Corte richiede corretta individuazione e motivazione della quantificazione (rivalutazione e interessi) in sede di rinvio.

Massime di principio

• Le distanze legali tra costruzioni devono essere rispettate anche se uno degli edifici è abusivo: l'abusività rileva solo nel rapporto con l'amministrazione, non esclude l'actio negatoria tra privati.
• In assenza di una norma locale espressa, non è automatico applicare l'art.873 c.c. (3 m): va verificata la disciplina urbanistica locale e l'eventuale necessità di applicare norme regolanti distanze strettamente superiori (es. D.M. 1444/1968).
• Se la normativa urbanistica locale è contrastante con norme sovraordinate sulle distanze (es. D.M. 1444/1968), il giudice deve disapplicare la norma locale illegittima e, se necessario, applicare la norma sovraordinata.
• La violazione delle norme antisismiche può giustificare la reintegrazione in forma specifica (demolizione/arretramento) e non soltanto il risarcimento: la sostituzione con risarcimento per equivalente è ammissibile con cautela e non quando si tratta di tutela di diritti reali assoluti senza adeguata motivazione.
• La qualificazione di una strada come 'pubblica' o 'di uso pubblico' è decisiva per l'applicabilità dell'art.879 c.c.; la sua sussistenza deve essere accertata concretamente e motivatamente.
• Le decisioni tecniche (CTU) devono essere adeguatamente valutate e motivate dal giudice; in caso di incertezza probatoria il giudice di merito può disporre integrazioni peritali o nuova CTU.
• Quando la Corte d'appello introduce nuove statuizioni, occorre chiarire se esse sostituiscono o si aggiungono alle pronunce di primo grado: sulla base della motivazione il giudice di legittimità può ritenere le statuizioni aggiuntive e disporre il rinvio per corretta determinazione dei rimedi e del computo dei danni.