Cassazione Civile, Ordinanza n. 30713/2024 del 29/11/2024

Esito

La controversia

Due acquirenti avevano agito per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. relativa a un immobile promesso in vendita con preliminare, chiedendo anche l'accertamento dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, inclusa la comproprietà del lastrico solare di copertura e di altri beni e spazi comuni del complesso immobiliare in cui l'unità era inserita. Il tribunale aveva rigettato le domande sulle parti comuni; la corte d'appello aveva invece accolto la domanda ex art. 2932 c.c. ma aveva negato la comunione sul lastrico di copertura e, in generale, aveva ritenuto non provata la natura comune dei beni indicati. Con il ricorso per cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 99, 112 c.p.c., 1117 e 2697 c.c., per avere la corte d'appello escluso il lastrico di copertura dal novero delle parti comuni e per avere invertito l'onere della prova; 2) violazione degli artt. 1117, 1117-bis e 2697 c.c., per non avere riconosciuto la presunzione di condominialità dei beni comuni del più ampio complesso immobiliare; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c., per avere ritenuto non proposta in primo grado la domanda di accertamento della natura comune del lastrico; 4) violazione dell'art. 5 del D.M. n. 55 del 2014 sulla liquidazione delle spese, per errata individuazione dello scaglione di valore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo, ritenendo che la corte territoriale abbia errato nel governo dell'art. 1117 c.c. e nell'allocazione dell'onere probatorio: per le cose che, per struttura e funzione, siano oggettivamente destinate all'uso comune, la condominialità opera salvo titolo contrario o prova della destinazione esclusiva; grava quindi su chi affermi la proprietà esclusiva dimostrare il contrario. È stato inoltre ribadito che il momento costitutivo del condominio/supercondominio coincide con il primo atto di frazionamento, e che i beni comuni entrano ipso iure nel regime di comunione salvo diversa disposizione del titolo. I motivi terzo e quarto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente alle censure accolte e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di tutti i gradi.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come base della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare

• art. 99 c.p.c.

  invocato per censurare la decisione di merito sul perimetro della domanda

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al preteso vizio di ultrapetizione/omessa pronuncia

• art. 1117 c.c.

  non configura una mera presunzione generica, ma un criterio legale di attribuzione della proprietà comune dei beni elencati e di quelli aventi funzione oggettivamente comune, superabile solo da titolo contrario o da prova della destinazione esclusiva

• art. 1117-bis c.c.

  richiamato per estendere al supercondominio la disciplina del condominio

• art. 2697 c.c.

  l'onere di provare l'esclusione della comunione grava su chi rivendichi la proprietà esclusiva del bene

• art. 5 del D.M. n. 55 del 2014

  richiamato ai fini della liquidazione delle spese di lite in relazione al valore della causa

Massime di principio

• L'art. 1117 c.c. non opera come semplice presunzione di comunione liberamente vincibile, ma come criterio legale di appartenenza dei beni strutturalmente e funzionalmente destinati all'uso comune; per escluderne l'applicazione occorre un titolo contrario chiaro e inequivoco o la prova dell'uso esclusivo del bene.
• Per le parti comuni dell'edificio o del complesso immobiliare, l'onere di provare la proprietà esclusiva incombe su chi la affermi; non spetta al singolo acquirente dimostrare la comunione di un bene che rientri, per caratteristiche e funzione, nel perimetro dell'art. 1117 c.c.
• Nel condominio e nel supercondominio il momento costitutivo coincide con il primo atto di frazionamento della proprietà originaria; da quel momento l'acquirente entra nel regime delle parti comuni esistenti e di quelle ulteriori destinate all'uso comune, salvo diversa pattuizione del titolo.
• Il regolamento condominiale o i dati catastali non bastano, di regola, a superare la condominialità dei beni comuni quando non risultino da un titolo negoziale idoneo a escludere in modo univoco la comunione.

Come è indicizzato