Cassazione Civile, Ordinanza n. 25026/2026 del 06/09/2026

Esito

La controversia

Il ricorrente, conduttore di un'unità immobiliare residenziale appartenente al patrimonio di un ente previdenziale, aveva esercitato il diritto di prelazione o opzione riconosciutogli nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare pubblico e aveva acquistato l'immobile con atto notarile del 13 novembre 2003. Per gli immobili situati nel complesso interessato, erano stati conclusi accordi tra l'ente proprietario e le organizzazioni sindacali degli inquilini, che prevedevano una riduzione del prezzo dell'8%, correlata anche alle condizioni manutentive e ai difetti costruttivi degli edifici. Successivamente, la normativa sulla cartolarizzazione del patrimonio immobiliare pubblico aveva previsto, per il Comune di Napoli, un coefficiente aggregato di abbattimento del prezzo, indicato nel giudizio nella misura di 0,7595, allo scopo di correggere gli effetti dei ritardi nella conclusione delle procedure di vendita e dell'aumento anomalo dei valori immobiliari verificatosi nel 2001. L'ente aveva calcolato il rimborso applicando il coefficiente al prezzo già ridotto dell'8%. Il ricorrente sosteneva invece che il coefficiente dovesse essere applicato alla somma effettivamente versata, già ridotta dell'8%, poiché le due riduzioni avevano causa e funzione differenti. In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda e condannato l'ente al pagamento di euro 12.864,55 oltre interessi; la Corte d'appello aveva riformato la decisione, ritenendo non cumulabili le riduzioni per identità di funzione. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell'art. 1, commi 1, 2 e 3, del d.l. n. 41/2004, convertito nella l. n. 104/2004, per il mancato riconoscimento del cumulo delle riduzioni; con il secondo ha denunciato, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., la violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., per motivazione insufficiente sull'interpretazione degli accordi locali ai sensi degli artt. 1362 e 1366 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo e dichiarato assorbito il secondo. Ha richiamato il principio secondo cui la riduzione dell'8% prevista dagli accordi locali incide sulla determinazione del prezzo, tenendo conto anche delle condizioni concrete e manutentive degli immobili, mentre il coefficiente legislativo di abbattimento ha una distinta funzione perequativa, diretta a evitare che i ritardi imputabili all'ente proprietario e l'aumento dei valori immobiliari del 2001 penalizzino gli acquirenti che abbiano concluso l'acquisto successivamente. Le due riduzioni, pertanto, non costituiscono una duplicazione indebita e possono essere cumulate. Il coefficiente deve essere applicato alla somma effettivamente versata, già ridotta in applicazione dell'accordo locale. La sentenza della Corte d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme ai principi enunciati e per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1, commi 1, 2 e 3, d.l. n. 41/2004, convertito nella l. n. 104/2004

  prevede il coefficiente aggregato di abbattimento e il rimborso del maggior prezzo eventualmente pagato per vendite già concluse

  La disciplina ha finalità perequativa e impone di applicare il coefficiente alla somma effettivamente versata, già eventualmente ridotta in base ad accordi locali, senza elidere gli effetti di questi ultimi.

• d.lgs. n. 104/1996

  Richiamato quale disciplina del processo di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali e del riconoscimento del diritto di prelazione o opzione agli inquilini.

• d.l. n. 351/2001, convertito nella l. n. 410/2001

  Richiamato quale normativa istitutiva del sistema di cartolarizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e delle modalità di vendita degli immobili.

• art. 2041 c.c.

  Richiamato quale fondamento della domanda subordinata di indebito arricchimento, non esaminata in quanto la domanda principale era stata accolta in primo grado e il ricorso per cassazione è stato deciso sulla questione principale.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'interpretazione della volontà delle parti negli accordi locali sulla determinazione del prezzo; il motivo relativo non è stato esaminato perché assorbito.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'interpretazione secondo buona fede degli accordi locali; il motivo relativo non è stato esaminato perché assorbito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Individua il vizio denunciato dal ricorrente di violazione o falsa applicazione della normativa sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Individua il vizio processuale denunciato dal ricorrente con riferimento alla motivazione della sentenza; il relativo motivo è stato dichiarato assorbito.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per denunciare l'assenza di adeguata motivazione della sentenza d'appello sull'interpretazione degli accordi; la Corte non lo ha esaminato per assorbimento.

Massime di principio

• Quando una riduzione del prezzo prevista da accordi locali tra ente proprietario e rappresentanze degli inquilini è diretta a tenere conto delle condizioni concrete e manutentive degli immobili e incide sulla determinazione del prezzo, essa opera su un piano distinto rispetto al coefficiente legislativo di abbattimento introdotto per correggere gli effetti dei ritardi dell'amministrazione e dell'aumento anomalo dei valori immobiliari.
• Le riduzioni negoziali o locali del prezzo e il coefficiente legislativo di abbattimento possono essere cumulati quando perseguono finalità diverse: la prima incide sul prezzo in relazione alle caratteristiche dell'operazione e del bene, il secondo svolge una funzione generale di perequazione.
• Nel calcolo del maggior prezzo da rimborsare per vendite immobiliari già concluse, il coefficiente legislativo di abbattimento deve essere applicato alla somma effettivamente versata dall'acquirente, già ridotta in base alla riduzione locale del prezzo.

Come è indicizzato