Cassazione Civile, Ordinanza n. 11065/2023 del 27/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una convenzione privata del 1958 tra i danti causa dei due proprietari confinanti, relativa a terreni siti in Roma in zona soggetta a disciplina edilizia sui cortili e sulle distanze. La Cassa, proprietaria di un immobile confinante con l’area poi acquistata dalla resistente, sosteneva che l’accordo avesse costituito una servitù reciproca negativa di distanza dal confine, con fascia di rispetto di 5 metri, e chiedeva la demolizione delle opere realizzate in violazione di tale vincolo, oltre al risarcimento danni. In subordine invocava l’usucapione di una servitù di veduta. La società resistente contestava che l’accordo avesse tale contenuto e proponeva anche domanda riconvenzionale per la rimozione di opere della controparte, assumendone la contrarietà all’accordo. Il Tribunale rigettava entrambe le domande principali e riconvenzionali, ritenendo che la scrittura del 1958 non avesse istituito una servitù reciproca, ma mirasse solo a consentire una migliore utilizzazione edilizia dei fondi nel rispetto del regolamento comunale. La Corte d’appello confermava. In cassazione la Cassa deduceva un unico motivo per violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 c.c., lamentando che i giudici di merito avessero interpretato la convenzione in modo atomistico e riduttivo, valorizzando solo il termine "consente" e trascurando il complesso dell’atto, la clausola finale sul mancato conguaglio e il collegamento con il regolamento edilizio; sosteneva che l’accordo dovesse essere letto come costituzione di una fascia di rispetto non edificabile e di una servitù reciproca, non come mera autorizzazione a costruire in modo altrimenti già lecito. La resistente resisteva al ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione. Ha ritenuto che l’interpretazione data dai giudici di merito fosse censurabile perché fondata su una lettura parziale e atomistica della clausola, senza considerare l’intero contesto negoziale, il richiamo espresso al regolamento edilizio e la clausola sul mancato conguaglio. Ha affermato che, per stabilire il reale contenuto dell’accordo, occorre verificare la comune intenzione delle parti alla luce dell’intero testo e dei criteri di interpretazione funzionale e di buona fede, non limitandosi alla singola parola "consente". Il giudice del rinvio dovrà quindi ricostruire la volontà negoziale e verificare se l’accordo abbia effettivamente costituito una reciproca fascia di rispetto non edificabile e in che misura la sopravvenuta disciplina urbanistica abbia inciso sull’assetto convenzionale. La Corte ha rinviato anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  "non limitarsi al senso letterale delle parole"

  il senso letterale va ricercato nell’intero testo negoziale e non in una singola parola o clausola isolata; occorre accertare la comune intenzione delle parti.

• art. 1363 c.c.

  "le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre"

  le clausole devono essere lette nel complesso dell’atto, attribuendo a ciascuna il significato risultante dall’intera convenzione.

• art. 1366 c.c.

  il criterio di buona fede/correttezza concorre all’interpretazione soggettiva e consente di escludere letture cavillose e incoerenti con la funzione pratica del negozio.

• art. 1367 c.c.

  "si interpretano nel senso in cui possono avere qualche effetto"

  l’interpretazione deve privilegiare il significato che assegni utilità ed effetto alla clausola, evitando che il contratto risulti privo di causa o di funzione.

• art. 1369 c.c.

  in caso di dubbio, le clausole vanno interpretate secondo il senso più conveniente alla natura e all’oggetto del contratto.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  la violazione delle regole legali di interpretazione del contratto è deducibile in cassazione come error in iudicando.

• art. 29 Regolamento edilizio di Roma

  richiamato dalla convenzione per delimitare la possibilità edificatoria e l’ampiezza delle aree cortilizie; doveva essere considerato per ricostruire il contenuto effettivo dell’accordo.

• art. 6 L. 24 marzo 1989, n. 122

  il Programma urbano dei parcheggi sopravvenuto è stato ritenuto vincolante come variante agli strumenti urbanistici vigenti, rilevante ai fini della disciplina edificatoria.

Massime di principio

• Nel giudizio di interpretazione di un contratto, il significato letterale non può essere desunto da una singola parola isolata, ma deve essere ricostruito attraverso il coordinamento di tutte le clausole e dell’intero contenuto dell’atto.
• L’interpretazione contrattuale deve mirare a individuare la comune intenzione delle parti e la funzione pratica dell’accordo; sono censurabili in cassazione le letture meramente atomistiche o cavillose che svuotino di senso il negozio.
• Quando la clausola negoziale richiama espressamente una disciplina regolamentare, l’interprete deve confrontarsi con quella disciplina per ricostruire il reale contenuto delle facoltà o dei limiti pattuiti.
• Non è plausibile attribuire a un accordo una funzione meramente autorizzativa di attività già lecita; occorre verificare quale utilità concreta le parti abbiano inteso perseguire e quale compressione del diritto di proprietà abbiano voluto convenzionalmente regolare.
• Le deroghe convenzionali alle disposizioni regolamentari in materia di distanze edilizie sono invalide se contrastano con interessi urbanistici di carattere generale.

Come è indicizzato