Cassazione Civile, Ordinanza n. 06657/2024 del 13/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare con cui una società si era obbligata a vendere un immobile per euro 230.000. Il promissario acquirente ha agito per la risoluzione del preliminare lamentando un grave inadempimento della venditrice: dopo la stipula sarebbe emerso che una parte dell'immobile, destinata a zona notte con due camere da letto nel sottotetto, non era conforme al titolo edilizio e non poteva avere quella destinazione abitativa. La società, in un separato giudizio poi riunito, aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in subordine, la risoluzione per inadempimento dell'acquirente moroso nel pagamento del saldo. I giudici di merito hanno ritenuto che l'area sottotetto fosse stata presentata come abitabile, benché in realtà non lo fosse, e hanno accolto la domanda dell'acquirente. In cassazione la società ha dedotto, con due motivi connessi, violazione dell'art. 1455 c.c. per difetto di gravità dell'inadempimento e violazione dell'art. 1490, comma 1, c.c. per omessa valutazione dell'idoneità della cosa venduta all'uso in presenza del dedotto vizio redibitorio.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la valutazione di merito sulla gravità dell'inadempimento della venditrice, desunta dalle prove testimoniali e dal fatto che l'immobile era stato presentato come già rifinito e abitabile nella parte del sottotetto, in difformità dalle prescrizioni amministrative. Tale condotta è stata qualificata come grave inadempimento ex art. 1455 c.c. in ragione dell'interesse concreto dell'acquirente all'utilizzo abitativo delle due camere da letto per esigenze familiari. Le spese sono state poste a carico della ricorrente soccombente, con condanna anche al versamento dell'ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata in concreto, avendo riguardo all'importanza dell'interesse del creditore all'esatto adempimento; nella specie la difformità urbanistico-edilizia di una parte essenziale dell'immobile, presentata come abitabile, integra grave inadempimento.

• art. 1490, comma 1, c.c.

  Il motivo relativo ai vizi della cosa venduta non ha scalfito la ratio della decisione, perché la questione è stata ricondotta dai giudici di merito al grave inadempimento della venditrice per la difformità tra stato promesso e stato reale del bene.

• art. 2932 c.c.

  È stata proposta dalla venditrice domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, ma essa non ha avuto seguito favorevole nei gradi di merito in presenza dell'inadempimento della stessa promittente venditrice.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  L'ulteriore importo è pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita immobiliare, la difformità tra le caratteristiche promesse del bene e la sua effettiva conformazione urbanistico-edilizia può integrare un grave inadempimento della promittente venditrice se incide sull'utilità concreta perseguita dal promissario acquirente.
• La gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. va apprezzata in modo concreto e non astratto, considerando l'interesse specifico del creditore alla prestazione e l'incidenza della difformità sull'equilibrio funzionale dell'affare.
• Quando il bene viene presentato come abitabile ma una parte essenziale non può legittimamente esserlo, il giudice può valorizzare la condotta della parte promittente come inadempimento rilevante anche se la questione viene prospettata in termini di vizi della cosa venduta.
• In sede di legittimità, la censura che si risolva in una diversa lettura delle prove sulla gravità dell'inadempimento è destinata a non essere accolta se la motivazione di merito è coerente e sorretta da accertamenti fattuali.

Come è indicizzato