Cassazione Civile, Ordinanza n. 16398/2025 del 18/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di una condomina, proprietaria di un locale terraneo confinante con un'area cortilizia comune, di essere riconosciuta titolare del diritto di accedere al proprio immobile attraverso una porta sul retro dell'edificio, passando per il cancello che immette nel cortile condominiale. La Corte d'appello aveva riformato la decisione di primo grado, negando il diritto sul rilievo che l'uso richiesto era sostanzialmente finalizzato a operazioni di carico e scarico merci con veicoli e avrebbe inciso sulla destinazione del cortile ad area di parcheggio, precludendo agli altri condomini il pari uso dell'area. Con il ricorso per cassazione la condomina ha dedotto: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c., perché il giudice di appello avrebbe pronunciato su una domanda diversa da quella proposta, attribuendole una pretesa di accesso per carico e scarico anziché il mero libero accesso al locale; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per l'erronea valutazione delle prove documentali e della consulenza tecnica; 3) violazione dell'art. 1102 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto in astratto leso il pari uso della cosa comune. Il condominio ha resistito con controricorso, eccependo anche l'inammissibilità del ricorso per asserita mancata impugnazione del profilo relativo al carico e scarico.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata l'eccezione di inammissibilità del controricorrente, osservando che il riferimento al carico e scarico non costituiva una parte autonoma della sentenza ai fini del giudicato interno. Ha poi accolto il primo e il terzo motivo del ricorso, dichiarando assorbito il secondo. Ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione, affinché riesamini la domanda attenendosi ai principi enunciati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha chiarito che la domanda andava scrutinata come pretesa di uso del bene comune quale condomina, non come rivendicazione di una servitù di passo o di sosta, e che il giudice di merito aveva ecceduto i limiti del petitum pronunciando oltre la domanda e, di fatto, negando l'uso condominiale dell'area sulla base di una pretesa incompatibilità con l'art. 1102 c.c. da verificare eventualmente in separato giudizio.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non può pronunciare oltre i limiti della domanda; la Corte territoriale ha ecceduto il petitum qualificando la pretesa come uso per carico e scarico anziché come semplice accesso al bene comune

• art. 115 c.p.c.

  dedotto come norma sulla valutazione delle prove, ma il relativo motivo è rimasto assorbito

• art. 116 c.p.c.

  dedotto come norma sulla valutazione delle prove, ma il relativo motivo è rimasto assorbito

• art. 1102 c.c.

  ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso agli altri; la verifica concreta dell'eventuale abuso va compiuta senza negare in astratto il diritto di accesso

• art. 1117, n. 1, c.c.

  richiamato per individuare il diritto di uso delle parti comuni da parte del condomino

• art. 1136, comma 2, c.c.

  richiamato per la legittimità della delibera assembleare che organizza l'uso delle parti comuni, come l'assegnazione o turnazione dei posti auto

• art. 329, comma 2, c.p.c.

  il riferimento a una modalità d'uso non integra di per sé una parte autonoma della sentenza ai fini dell'acquiescenza implicita e del giudicato interno

• artt. 380-bis.1 e 375, comma 2, c.p.c.

  norme processuali sul rito camerale per la decisione del ricorso in cassazione

• art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942

  richiamato dalla Corte d'appello per qualificare il cortile come area di parcheggio

• L. n. 1150 del 1942

  richiamata in relazione alla disciplina urbanistica dell'area adibita a parcheggio

Massime di principio

• Nel giudizio di condominio il giudice deve attenersi al petitum sostanziale e non può respingere la domanda trasformandola in una pretesa diversa da quella effettivamente proposta.
• Il diritto del singolo condomino di utilizzare le parti comuni va valutato come uso condominiale ex art. 1102 c.c., non come esercizio di servitù, salvo che la domanda concerna effettivamente un diritto reale diverso.
• L'art. 1102 c.c. consente al partecipante di trarre dalla cosa comune anche utilità individuali, purché non sia alterata la destinazione del bene e non sia impedito il pari uso agli altri condomini; l'eventuale abuso va accertato in concreto e non in via astratta.
• La regolamentazione assembleare dei posti auto o del godimento turnario delle parti comuni ha funzione organizzativa e non può trasformarsi in assegnazione definitiva ed esclusiva di porzioni comuni senza consenso unanime.
• Un riferimento contenuto nella motivazione a una specifica modalità di uso della cosa comune non sempre integra una statuizione autonoma idonea a formare giudicato interno.

Come è indicizzato