Cassazione Civile, Ordinanza n. 14638/2025 del 31/05/2025

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria ha impugnato in cassazione la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva respinto il suo appello contro la decisione di primo grado. La lite originava da un avviso di liquidazione dell'imposta di registro relativo alla compravendita di alcuni immobili acquistati da una società nel 2015: l'Ufficio aveva rettificato al rialzo il valore dichiarato dei beni. La CTR aveva però ritenuto di dover ridurre il valore venale degli immobili perché gravati da due ipoteche, escludendo così dal valore imponibile il peso delle garanzie reali. Con l'unico motivo di ricorso l'Agenzia denunciava violazione degli artt. 43 e 51 del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che, nella determinazione della base imponibile dell'imposta di registro per atti aventi a oggetto beni immobili, deve considerarsi solo il valore venale in comune commercio del bene, senza detrarre il valore delle ipoteche o altri vincoli reali gravanti sull'immobile.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il motivo dell'Agenzia. Ha affermato che, per gli atti aventi a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, la base imponibile dell'imposta di registro va determinata in base al valore venale in comune commercio del singolo immobile, considerato in sé, e non attraverso una riduzione per il valore delle ipoteche gravanti sul bene. Le garanzie reali o altri vincoli possono incidere solo sul prezzo effettivamente pattuito tra le parti, ma restano estranei al criterio legale del valore normale di mercato rilevante ai fini dell'imposta. Di conseguenza la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  è stato invocato come norma sul vizio di violazione di legge dedotto in cassazione.

• art. 43 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato nel motivo di ricorso in collegamento alla disciplina della base imponibile dell'imposta di registro.

• art. 51 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  la base imponibile per gli atti aventi a oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari deve essere determinata sul valore venale in comune commercio del bene; eventuali ipoteche non ne riducono automaticamente il valore imponibile.

• art. 50 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato per evidenziare la diversa disciplina del conferimento di beni immobili in società, che consente la considerazione di passività e oneri, a conferma della diversità strutturale rispetto alla compravendita immobiliare.

• art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato per il criterio comparativo con immobili di analoghe caratteristiche e condizioni, rilevante per la determinazione del valore venale.

• legge 27 luglio 1978, n. 392

  citata solo come esempio di situazione che incide sulle potenziali utilizzazioni del bene e può riflettersi sul suo valore di mercato, ma non per le ipoteche in sé.

Massime di principio

• Nella vendita di beni immobili, ai fini dell'imposta di registro la base imponibile va determinata secondo il valore venale in comune commercio del bene, considerato autonomamente e non al netto delle passività gravanti sullo stesso.
• Le ipoteche e, in generale, i vincoli reali non sono di per sé elementi detraibili dalla base imponibile dell'imposta di registro sugli immobili, salvo che incidano concretamente e in modo oggettivo sulle condizioni e sul valore di mercato del bene.
• La distinzione normativa tra atti aventi a oggetto immobili e atti aventi a oggetto aziende o conferimenti societari impedisce di estendere agli immobili criteri di calcolo della base imponibile propri di fattispecie diverse, nelle quali è invece prevista la considerazione delle passività.
• Le riduzioni del valore venale rilevanti ai fini fiscali richiedono una specifica incidenza oggettiva sulle potenzialità di utilizzazione e sul valore di scambio del bene, da accertarsi in concreto dal giudice di merito.

Come è indicizzato