Cassazione Civile, Ordinanza n. 28856/2024 del 08/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare concluso tra un promissario acquirente e un promittente venditore. Il giudizio di merito aveva ritenuto legittimo il recesso del venditore, accertando un grave inadempimento dell'acquirente, trattenendo la caparra confirmatoria e condannando l'acquirente anche al rilascio dell'immobile e al pagamento di somme per l'occupazione. In appello, gli eredi del venditore avevano chiesto la conferma della decisione, mentre l'acquirente sosteneva che, al momento fissato per il rogito, il venditore non fosse adempiente perché l'immobile era ancora gravato da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli e violazioni urbanistiche non ancora sanate. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1455 c.c., per avere la Corte territoriale escluso la gravità dell'inadempimento del venditore valorizzando elementi successivi e non la situazione esistente al momento del rogito; 2) violazione dell'art. 96, lett. f), r.d. 523/1904, sostenendo che il vincolo fluviale abbia natura assoluta e inderogabile e che il regolamento edilizio comunale non contenesse una disciplina specifica idonea a derogare alla norma statale; 3) violazione degli artt. 1457 e 1385 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto illegittimo il recesso dell'acquirente e legittimo quello successivo del venditore, nonostante l'asserita essenzialità del termine pattuito in favore del venditore e l'intervenuta scadenza del termine.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il terzo motivo perché inammissibili, ritenendo che entrambi investissero apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito: la gravità dell'inadempimento ai fini dell'art. 1455 c.c. e l'essenzialità del termine ex art. 1457 c.c. non sono sindacabili in cassazione se sorrette da motivazione congrua; inoltre, sul primo motivo, la Corte ha rilevato la presenza di una doppia conforme e l'assenza della specifica indicazione delle diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito. Il secondo motivo è stato invece accolto: la Corte ha affermato che la norma statale sulle distanze dagli argini è sussidiaria e può essere derogata solo da una normativa locale espressa e specifica, diretta a regolare proprio tali distanze e a giustificare la diversa disciplina in relazione alle esigenze di tutela idraulica. Poiché dalla motivazione della sentenza impugnata non emergeva se il regolamento edilizio comunale contenesse una simile disciplina specifica, la sentenza è stata cassata limitatamente a questo profilo e la causa rinviata alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame e per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive è questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il ricorrente deve indicare specificamente le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni e dimostrare che esse sono diverse.

• art. 96, lett. f), r.d. 25 luglio 1904, n. 523

  La disciplina statale sulle distanze delle costruzioni dagli argini ha carattere sussidiario e opera in difetto di una specifica normativa locale; la deroga richiede una previsione espressa e specifica sulle distanze dagli argini.

• art. 1457 c.c.

  L'essenzialità del termine per l'adempimento è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, valutabile in cassazione solo se la motivazione sia mancante, illogica o giuridicamente viziata.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e al recesso conseguente all'inadempimento.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato come parametro dei motivi di ricorso per dedotta violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale accelerato.

Massime di principio

• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere riesaminato in cassazione come se fosse una questione di merito.
• In presenza di doppia conforme, il ricorrente che censuri l'accertamento di fatto deve indicare in modo specifico le divergenze tra le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e di quella di appello.
• L'essenzialità del termine ex art. 1457 c.c. è questione di fatto che va desunta dal testo del contratto, dalla volontà delle parti e dalla natura dell'affare; il relativo apprezzamento è insindacabile in cassazione se adeguatamente motivato.
• La disciplina statale sulle distanze delle costruzioni dagli argini dei corsi d'acqua ha natura sussidiaria: può essere derogata solo da una normativa locale espressa e specifica, direttamente riferita alla tutela degli argini e delle acque.
• Per escludere l'applicazione della norma statale in materia di distanze dagli argini non basta un generico richiamo alle distanze tra fabbricati o ai confini: occorre una previsione locale che regoli in modo specifico la fascia di rispetto fluviale.

Come è indicizzato