Cassazione Civile, Ordinanza n. 12707/2024 del 09/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di una condomina che chiedeva di accertare, con riferimento a un posto auto ricavato nell’area esterna comune del condominio, un proprio diritto reale di uso esclusivo sulla porzione individuata in un atto pubblico del 19 novembre 2001. In via conseguenziale aveva anche domandato il rilascio della porzione occupata da altra condomina e il risarcimento dei danni, chiamando in causa anche l’amministratrice condominiale e la società occupante. I giudici di merito hanno rigettato la domanda ritenendo che la delibera assembleare del 27 dicembre 1994, con cui i condomini avevano individuato e assegnato i posti auto, non avesse costituito un diritto reale sul suolo condominiale. In cassazione la ricorrente ha articolato cinque motivi: violazione degli artt. 1021, 1102, 1120, 1135, 1136, 1322 e 1350 c.c. per l’esclusione del diritto reale di uso esclusivo; per le asserite modifiche a maggioranza dell’accordo del 1994; violazione degli artt. 1362 e 1369 c.c. nell’interpretazione dell’atto e della delibera del 1994; ulteriore violazione dell’art. 1362 c.c. sempre sulla delibera del 1994; e, infine, violazione dell’art. 1362 c.c. sull’interpretazione degli effetti di successive delibere del 2008 e 2011. La Corte, prima di esaminare il merito dei motivi, ha rilevato d’ufficio un vizio di contraddittorio: la domanda investiva un diritto reale su bene comune e dunque richiedeva la partecipazione di tutti i condomini, non essendo sufficiente la presenza del solo condominio quale ente di gestione. Poiché il ricorso era stato notificato solo al condominio e non a tutti i condomini, il giudizio era affetto da nullità per litisconsorzio necessario non integrato.

La decisione

La Corte di cassazione ha cassato la sentenza impugnata, ha dichiarato la nullità del giudizio per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini del condominio e ha rinviato la causa al tribunale di primo grado, che dovrà provvedere anche sulle spese della fase di legittimità. La decisione non è stata assunta sul merito dei motivi di ricorso, ma per un rilievo processuale pregiudiziale: la domanda di accertamento di un diritto reale di uso su bene condominiale imponeva il litisconsorzio necessario di tutti i partecipanti alla comunione, sicché il solo condominio non era legittimato a rappresentare la posizione dei singoli in tale controversia.

Norme richiamate

• art. 1021 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla qualificazione del preteso diritto di uso esclusivo.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso sulla disciplina dell’uso della cosa comune.

• art. 1117 c.c.

  La domanda concerneva un diritto reale asseritamente gravante su bene in condominio, quindi su bene comune.

• art. 1120 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di modifiche deliberate dai condomini.

• art. 1130 c.c.

  Citiato per delimitare le attribuzioni dell’amministratore di condominio.

• art. 1131 c.c.

  La Corte ribadisce che la legittimazione dell’amministratore riguarda le azioni sulle parti comuni, non quelle che incidono sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli.

• art. 1135 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in relazione alle deliberazioni assembleari.

• art. 1136 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in relazione alle deliberazioni assembleari.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per sostenere la natura contrattuale dell’accordo assembleare del 1994.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in tema di forma degli atti traslativi/costitutivi di diritti reali.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per l’interpretazione dell’atto e delle delibere assembleari.

• art. 1369 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per la corretta interpretazione dell’atto.

• art. 375, comma 2, n. 4-quater, c.p.c.

  Indica la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Regola il rito camerale seguito e il deposito delle memorie.

• art. 383, comma 3, c.p.c.

  Base del rinvio conseguente alla cassazione con nullità del giudizio.

• art. 354 c.p.c.

  Fondamento del rinvio al giudice di primo grado per la rimessione della causa.

• art. 404 c.p.c.

  Richiamato per evidenziare che la corretta individuazione delle parti evita sentenze esposte all’opposizione di terzo.

Massime di principio

• Quando si chiede l’accertamento di un diritto reale su una porzione di bene comune condominiale, la controversia incide sulla titolarità del diritto dei singoli partecipanti e non può essere trattata come una mera lite di gestione delle parti comuni.
• In una domanda che incide sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei condomini, il condominio non basta come unico contraddittore: è necessario evocare in giudizio tutti i partecipanti alla comunione, configurandosi un litisconsorzio necessario.
• La legittimazione passiva dell’amministratore ex art. 1131 c.c. riguarda le azioni concernenti l’uso e la tutela delle parti comuni, ma non si estende alle controversie che possono modificare o accertare la situazione dominicale dei singoli condomini.
• Il giudice deve verificare d’ufficio l’integrità del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, anche se la causa sia stata decisa nel merito nei gradi di merito e anche se la questione non sia stata sollevata dalle parti.
• La mancata partecipazione di tutti i litisconsorti necessari comporta la nullità del giudizio e la cassazione della sentenza con rinvio al primo giudice per la rinnovazione del contraddittorio.

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