Cassazione Civile, Ordinanza n. 17043/2025 del 25/06/2025

Esito

La controversia

Le ricorrenti, già conduttrici di alloggi siti nel Centro Direzionale di Napoli e poi acquirenti degli stessi nel 2003 nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, chiedevano la restituzione della parte di prezzo che assumevano indebitamente non rimborsata. In particolare, sostenevano che, nella determinazione del "maggior prezzo" da restituire, dovesse essere considerato anche lo sconto dell'8% già applicato in sede locale dall'ente con protocollo d'intesa del 7 maggio 2003 per le condizioni manutentive degli immobili, e che al prezzo effettivamente pagato dovesse poi applicarsi il coefficiente di abbattimento previsto dal D.L. n. 41 del 2004. La Corte d'appello aveva invece ritenuto che la riduzione legislativa e quella negoziale non fossero cumulabili. Con il ricorso per cassazione le acquirenti deducevano: 1) violazione dell'art. 1965 c.c. in relazione all'art. 84 c.p.c., sostenendo che la transazione del 31 gennaio 2006 non potesse vincolarle perché sottoscritta dal solo difensore senza mandato ad hoc per disporre del diritto sostanziale, e comunque perché riguardante una diversa pretesa rispetto a quella azionata nel presente giudizio; 2) violazione dell'art. 1362 c.c. e del combinato disposto dell'art. 1, commi 2 e 3, del D.L. n. 41 del 2004 e dell'art. 1, ultimo comma, del D.M. n. 14493 del 2004, sostenendo che la riduzione dell'8% pattuita localmente non fosse assorbita dal coefficiente di abbattimento legale, poiché i due benefici operano su piani distinti e il decreto ministeriale ammetterebbe espressamente ulteriori abbattimenti di prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi di ricorso. Ha ritenuto, quanto al primo, che la transazione non fosse efficace nei confronti delle ricorrenti perché la rinuncia all'intera pretesa sostanziale richiede un mandato ad hoc e non è sufficiente il solo mandato alle liti; in ogni caso, l'accordo richiamato non poteva essere posto a fondamento dell'esclusione del diritto azionato. Quanto al secondo motivo, la Corte ha aderito all'orientamento più recente secondo cui il coefficiente di abbattimento previsto dal D.L. n. 41 del 2004 va applicato al prezzo effettivamente versato, già comprensivo della riduzione dell'8% concordata a livello locale, perché la disciplina nazionale e l'accordo sindacale rispondono a finalità diverse e non si escludono a vicenda. È stata quindi cassata la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, perché si uniformi al principio di diritto enunciato.

Norme richiamate

• art. 1965 c.c.

  La transazione che comporti disposizione della pretesa sostanziale richiede un potere specifico; non è sufficiente il solo mandato alle liti se manca un mandato ad hoc a transigere la pretesa sostanziale.

• art. 84 c.p.c.

  Il difensore, in base alla procura alle liti, non può disporre del diritto sostanziale dedotto in giudizio salvo espressa autorizzazione specifica.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del complessivo assetto normativo e degli accordi negoziali deve partire dal dato letterale e dalla diversa funzione dei due strumenti, evitando letture che ne cancellino uno senza espresso intervento del legislatore.

• art. 1 D.L. n. 41 del 2004

  Il coefficiente di abbattimento previsto dalla norma va applicato per riportare ad equità il prezzo degli immobili pubblico-dismessi, con riferimento ai valori al 31 ottobre 2001, per neutralizzare gli effetti dei ritardi procedimentali imputabili alla P.A.

• art. 1, commi 2 e 3, D.L. n. 41 del 2004

  La disposizione introduce un criterio generale di calcolo del prezzo di vendita/rimborso, coerente con la finalità di parità di trattamento tra acquirenti della dismissione.

• art. 1, ultimo comma, D.M. n. 14493 del 26 marzo 2004

  «Al prezzo determinato ai sensi dell’art. 1 del decreto-legge n. 41, sono applicati gli eventuali ulteriori abbattimenti di prezzo cui il conduttore abbia diritto»

  La norma regolamentare riconosce la cumulabilità del coefficiente legale con eventuali ulteriori abbattimenti spettanti al conduttore sulla base di accordi o titoli ulteriori.

• art. 3, comma 20, D.L. n. 351 del 2001

  È richiamato quale parametro di base della procedura di vendita e della determinazione dei valori immobiliari.

Massime di principio

• La rinuncia all'intera pretesa sostanziale o la transazione che definisce il diritto controverso richiede un potere specifico del difensore, non essendo sufficiente il solo mandato alle liti.
• Se una controversia riguarda il cumulo tra una riduzione di prezzo prevista da un accordo locale e un coefficiente di abbattimento stabilito dalla legge, occorre verificare se i due benefici perseguano finalità diverse e incidano su piani distinti; in tal caso, la cumulabilità è ammissibile.
• Nella dismissione di immobili pubblici, la disciplina nazionale di abbattimento del prezzo può operare come criterio generale di equità per neutralizzare ritardi imputabili alla pubblica amministrazione, senza escludere ulteriori riduzioni già maturate per ragioni locali o manutentive.
• Il dato testuale di una norma regolamentare che preveda "eventuali ulteriori abbattimenti di prezzo" impedisce di interpretare il coefficiente legale come sostitutivo di ogni altro sconto spettante all'acquirente.
• In presenza di più fonti di riduzione del prezzo, il calcolo va effettuato applicando il coefficiente legale all'importo effettivamente dovuto dal compratore, senza duplicazioni indebite ma anche senza assorbimenti non previsti espressamente dal sistema.

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