Cassazione Civile, Sentenza n. 5354/2025 del 28/02/2025

Esito

La controversia

Il Comune impugnava la sentenza d'appello che aveva riconosciuto ai resistenti l'usucapione di taluni terreni occupati, sostenendo che, in presenza di lottizzazione abusiva, ai sensi dell'art. 30, commi 7 e 8, d.P.R. n. 380/2001 le aree si acquisiscono automaticamente al patrimonio comunale decorso il termine di legge, con conseguente perdita dell'animus possidendi da parte del privato e trasformazione del suo possesso in mera detenzione, idonea ad escludere l'usucapione. Il Comune richiamava altresì norme civili (usucapione) e normativa penale/amministrativa relativa all'illecito edilizio.

La decisione

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo del ricorso. Ha richiamato e applicato il principio delle Sezioni Unite (sent. n. 651/2023) e propria giurisprudenza successiva, affermando che, in caso di lottizzazione abusiva e mancato adempimento dell'ordinanza comunale, l'acquisizione al patrimonio comunale ai sensi dell'art. 30, comma 8, d.P.R. n. 380/2001 si realizza a titolo originario e impedisce che il precedente titolare mantenga l'animus possidendi: se questi continua a occupare l'area il suo potere di fatto si configura come mera detenzione e non consente il perfezionamento dell'usucapione, salvo che non intervengano atti di interversione del possesso ai sensi del secondo comma dell'art. 1141 c.c. La Corte ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Bologna, in diversa composizione, per conformarsi al principio di diritto indicato e per il regolamento delle spese.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 380/2001, art. 30, commi 7 e 8

  "7. ... ne dispone la sospensione. ... deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari." "8. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma 7, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune ..."

  La Corte interpreta questi commi nel senso che, scaduto il termine previsto per la demolizione o il recupero, si realizza l'acquisizione originaria al patrimonio comunale: il precedente titolare perde l'animus possidendi e, se continua a occupare, è mero detentore, precludendo l'usucapione.

• legge n. 47/1985, art. 18

  Richiamata come norma rilevante in materia urbanistica/ablativa; dal testo di cassazione emerge che la Corte ha considerato la disciplina ablativa e sanzionatoria urbanistica nel suo complesso come idonea a incidere sullo stato giuridico della proprietà.

• Codice civile, art. 1158

  Articolo relativo ai termini e condizioni per l'usucapione: la Corte ha ritenuto che l'effetto ablativo della normativa urbanistica impedisce il maturare dell'usucapione perché viene meno l'animus possidendi.

• Codice civile, art. 1141, secondo comma

  Riferito come il mezzo attraverso il quale, in presenza di mera detenzione successiva all'atto ablativo, si potrebbe configurare un atto di interversione del possesso che consenta eventualmente di ricostituire il possesso idoneo all'usucapione.

• Codice civile, art. 1165

  Valevole per il secondo motivo dedotto dal ricorrente (riguardante la pendenza di contenzioso amministrativo e la presunta forza interruttiva), ma il giudice di legittimità lo ha ritenuto assorbito dall'accoglimento del primo motivo e non lo ha esaminato puntualmente.

Massime di principio

• Se l'amministrazione adotta un provvedimento ablativo previsto dalla normativa urbanistica (es. art. 30, commi 7-8, d.P.R. 380/2001) e decorre il termine per l'acquisizione, l'ente si acquista originariamente la proprietà: il precedente titolare perde l'animus possidendi.
• La mera prosecuzione dell'occupazione da parte del privato dopo l'acquisizione comunale non vale a ricostituire un possesso idoneo all'usucapione: si configura solo mera detenzione.
• L'assenza di atti materiali (demolizione, immissione in possesso da parte del Comune) non esclude l'effetto giuridico dell'acquisizione al patrimonio comunale (effetto 'ope legis').
• Per riacquistare la possibilità di usucapire o per contestare l'acquisizione, il privato deve compiere atti idonei di interversione del possesso ai sensi dell'art. 1141 c.c. oppure agire per ottenere la retrocessione/parziale restituzione del bene mediante gli strumenti previsti dall'ordinamento.
• La pendenza di un giudizio amministrativo non è necessariamente idonea, di per sé, a neutralizzare l'effetto ablativo: occorre verificare la specifica incidenza del provvedimento e degli atti processuali sulla situazione giuridica del bene.