Cassazione Civile, Ordinanza n. 07678/2026 del 30/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto del 30 giugno 2015 qualificato dalle parti come locazione abitativa con patto di futura vendita, relativo a un immobile da costruire o comunque ricompreso nella disciplina di tutela degli immobili da costruire. La conduttrice, immessa immediatamente nel possesso, aveva versato somme a titolo di canone/caparra ed era prevista una futura opzione di assegnazione in proprietà, con successiva stipula del preliminare e poi del definitivo. La società locatrice ha intimato sfratto per morosità; la conduttrice si è opposta proponendo anche domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della locatrice e, successivamente, ha dedotto la nullità del contratto per mancata prestazione di fideiussione conforme agli artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 122/2005. Il Tribunale ha accolto la domanda di nullità, ha condannato la locatrice alla restituzione dei canoni indebitamente percepiti e ha respinto l’eccezione di tardività. La Corte d’appello ha confermato, qualificando il rapporto come rent to buy, ritenendo applicabile la disciplina degli immobili da costruire e ribadendo la nullità del contratto per inidoneità della fideiussione, affermando che la tutela del d.lgs. n. 122/2005 opera anche nella fase anteriore all’esercizio dell’opzione di acquisto da parte del socio della cooperativa. In ricorso per cassazione la società ha dedotto, con un unico motivo articolato in più censure, omesso esame di un fatto decisivo, nullità della sentenza e violazione/falsa applicazione dell’art. 1375 c.c. e dell’art. 3 d.lgs. n. 122/2005, sostenendo che, a fronte di immobile ormai ultimato e agibile, di omologa del concordato preventivo e di dichiarata volontà di proseguire il contratto, la conduttrice morosa avrebbe invocato strumentalmente la nullità, in contrasto con buona fede e configurando abuso del diritto.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto che il motivo cumulasse in modo promiscuo vizi eterogenei ex art. 360 c.p.c. nn. 3, 4 e 5, con formulazione generica e assertiva, e che inoltre non si confrontasse con la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sull’accertata inidoneità originaria della fideiussione, sulla realizzazione del rischio che la disciplina speciale intende prevenire e sulla natura di nullità di protezione azionata nell’interesse dell’acquirente di immobile da costruire. La Corte ha anche escluso la ricorrenza dei presupposti per la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. Ha condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, n. 5; n.ri 3 e 4

  non è consentito cumulare e sovrapporre in modo promiscuo censure di violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame di fatto decisivo, perché il ricorso deve indicare in modo specifico il vizio dedotto e non rimettere alla Corte la selezione delle doglianze.

• art. 1375 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la contrarietà a buona fede dell'eccezione di nullità; la Corte non ne ha ravvisato violazione, ritenendo invece che l'azione della conduttrice fosse esercitata a tutela di un interesse protetto dall'ordinamento.

• art. 3 d.lgs. n. 122/2005

  la Corte lo richiama come norma sulla garanzia fideiussoria nei contratti relativi a immobili da costruire; nel caso concreto la fideiussione non conforme era originariamente inidonea e non escludeva la nullità di protezione.

• art. 2 d.lgs. n. 122/2005

  insieme all'art. 3 delimita il modello legale della fideiussione dovuta a tutela dell'acquirente di immobile da costruire.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  la Corte ha escluso i presupposti per la condanna aggravata richiesta dalla controricorrente.

• art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002

  è stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

• art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012

  norma richiamata quale base dell'ulteriore contributo unificato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  la trattazione è avvenuta in adunanza camerale secondo il rito camerale semplificato.

Massime di principio

• È inammissibile il ricorso per cassazione che cumuli in modo indistinto censure riconducibili a diversi vizi ex art. 360 c.p.c. senza una chiara e autonoma individuazione del parametro violato.
• Il motivo di ricorso deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata; è inammissibile la doglianza che si risolva in una critica astratta o in una richiesta di nuova valutazione del fatto e delle prove.
• La tutela prevista per l'acquirente di immobile da costruire opera come nullità di protezione quando la garanzia fideiussoria non sia conforme al modello legale; la nullità non è esclusa dalla circostanza che il contratto sia stato formalmente qualificato in altro modo, se la sostanza del rapporto rientra nella disciplina protettiva.
• L'eccezione di abuso del diritto o di violazione della buona fede non può essere accolta quando la parte eserciti un rimedio previsto dall'ordinamento per far valere una nullità posta a sua tutela e il rischio che la norma speciale intendeva prevenire si sia effettivamente realizzato.

Come è indicizzato