Cassazione Civile, Ordinanza n. 08012/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione, da parte di una condomina, della delibera assembleare che aveva autorizzato a maggioranza l’installazione di un cancello su un pianerottolo condominiale antistante un’abitazione, ritenuta dalla stessa parte attrice sottrattiva di una porzione del bene comune all’uso collettivo senza consenso unanime. Il tribunale aveva dichiarato nulla la delibera e disposto la rimozione del cancello; la corte d’appello aveva confermato, ritenendo necessario il consenso unanime per qualsiasi sottrazione, anche parziale, della porzione comune. Il condominio ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha dedotto violazione del contraddittorio, sostenendo che dovessero partecipare anche i condomini che avevano chiesto l’autorizzazione all’installazione del cancello; con il secondo ha denunciato violazione delle norme sul condominio e sull’uso della cosa comune, sostenendo che la condomina non avesse interesse ad impugnare e che l’assemblea potesse legittimamente autorizzare una modifica non preclusiva del pari uso degli altri partecipanti, trattandosi di utilizzo più intenso della cosa comune per ragioni di sicurezza.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo correttamente instaurato il contraddittorio perché, quando si impugna una delibera condominiale relativa a parti comuni e si agisce per la tutela del bene comune, è sufficiente la partecipazione del condominio in persona dell’amministratore, senza necessità di chiamare tutti i singoli condomini o i soggetti che avevano richiesto l’autorizzazione. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la corte di merito aveva applicato in modo troppo rigido il principio del consenso unanime, trascurando che l’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino un uso più intenso della cosa comune, anche con modifiche strutturali o con una limitazione parziale dell’uso comune, purché non sia alterata la destinazione del bene e sia garantito agli altri il pari uso in concreto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 100 c.p.c.

  richiamato dall’eccezione di carenza di interesse ad agire, ma non accolto, perché l’interesse della condomina all’impugnazione è stato ritenuto sussistente

• art. 102 c.p.c.

  invocato per il preteso litisconsorzio necessario; la Corte ha escluso che fosse necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo di ricorso come norma processuale asseritamente violata

• art. 354 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo di ricorso come norma processuale asseritamente violata

• art. 1131 c.c.

  la difesa e l’esecuzione delle delibere assembleari rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore, che può resistere all’impugnazione senza autorizzazione assembleare

• art. 1102 c.c.

  consente al singolo condomino di servirsi della cosa comune in modo più intenso, anche apportando modifiche, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso agli altri

• art. 1137 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per contestare il diritto di impugnare la delibera e la legittimità della decisione assembleare

• art. 1002 c.c.

  invocato dal ricorrente, ma non è la norma ritenuta decisiva; la Corte ha fatto applicazione dell’art. 1102 c.c. per l’uso più intenso della cosa comune

Massime di principio

• Nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di delibere condominiali relative a parti comuni, il condominio può stare in giudizio in persona dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di previa autorizzazione o ratifica assembleare per resistere all’impugnazione e impugnare la decisione sfavorevole.
• Non sussiste litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini quando la domanda mira alla tutela della cosa comune o alla rimozione di un manufatto illegittimamente insistente su di essa; è sufficiente la partecipazione del condominio rappresentato dall’amministratore.
• L’art. 1102 c.c. consente al singolo partecipante di usare la cosa comune in modo più intenso e persino di apportarvi modifiche materiali, purché non ne alteri la destinazione e non sia impedito agli altri un pari uso effettivo, da valutarsi in concreto.
• Il pari uso della cosa comune non richiede identità assoluta o contemporaneità di utilizzo da parte di tutti i comproprietari; la verifica deve essere concreta e non fondata su una mera possibilità astratta di uso alternativo o su un generico depotenziamento.
• È legittima la modifica della cosa comune quando essa risponda a un interesse del singolo e non risulti prevedibile un concreto pregiudizio per gli altri partecipanti, specie nei casi in cui gli altri non facciano in pratica un pari uso del bene.

Come è indicizzato