Cassazione Civile, Ordinanza n. 38317/2021 del 03/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di alcuni immobili, poi non andato a buon fine. L'originaria venditrice aveva acquistato gli immobili da una società che, nel contratto di compravendita, si era obbligata a cancellare le ipoteche gravanti sui beni. In un successivo giudizio era stata accertata la sussistenza di tale obbligo e ordinata la cancellazione delle ipoteche. L'erede della venditrice ha quindi agito per ottenere il risarcimento del danno ulteriore derivante dal fatto che un promissario acquirente successivo aveva rinunciato a stipulare il definitivo, assumendo che il recesso fosse dipeso dall'inadempimento della società originariamente obbligata a liberare gli immobili dalle ipoteche. La Corte d'appello ha negato il risarcimento ritenendo non provato il nesso causale tra mancata cancellazione delle ipoteche e recesso del promissario acquirente, valorizzando anche il fatto che l'obbligo di cancellazione era stato accertato solo con sentenza successiva e che nel preliminare non vi era espresso riferimento alla libertà degli immobili. Con il ricorso per cassazione si deduce violazione degli artt. 2697 e 2909 c.c. e degli artt. 115, comma 1, e 324 c.p.c., sostenendo che l'obbligo di cancellare le ipoteche derivava già dal contratto originario e che il relativo accertamento era coperto da giudicato; inoltre si contesta la valutazione del materiale probatorio e la negazione del danno da mancato guadagno.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha affermato che l'obbligo del venditore di cancellare le ipoteche gravanti sull'immobile deriva dal contratto di compravendita e la sua violazione integra inadempimento contrattuale, con conseguente responsabilità risarcitoria. Ha inoltre precisato che il danno può consistere non solo nelle spese necessarie alla cancellazione dei vincoli, ma anche nella perdita definitiva del guadagno derivante dalla mancata conclusione della vendita, purché tale pregiudizio sia provato. Per questo la sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Richiamato come norma sulla ripartizione dell'onere probatorio, invocata dal ricorrente per sostenere che la prova del nesso causale e del pregiudizio fosse stata erroneamente valutata dai giudici di merito.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato in relazione all'efficacia del giudicato formatosi sulla precedente sentenza che aveva accertato l'obbligo di cancellare le ipoteche.

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  Invocato per sostenere che circostanze non contestate e prove già acquisite avrebbero dovuto essere valutate come idonee a dimostrare i fatti dedotti.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato con riferimento al giudicato interno/formale e alla stabilità dell'accertamento già compiuto nella precedente causa.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  Norma processuale indicata per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale indicata per la trattazione in camera di consiglio.

Massime di principio

• L'obbligo del venditore di cancellare le ipoteche gravanti sul bene venduto deriva dal contratto di compravendita quale fonte dell'obbligazione, e la sua successiva accertazione giudiziale non costituisce la fonte dell'obbligo ma ne riconosce soltanto l'esistenza.
• La mancata cancellazione delle ipoteche integra inadempimento contrattuale e rende risarcibile il danno subito dal compratore o dal soggetto danneggiato.
• Nel risarcimento per mancata cancellazione di ipoteche, l'an debeatur del danno è in re ipsa quanto all'esistenza di un pregiudizio da situazione illegittima, ma la liquidazione del quantum richiede la prova di un concreto pregiudizio economico.
• Il danno risarcibile può comprendere, oltre alle spese necessarie per la cancellazione dei vincoli, anche la perdita definitiva del guadagno derivante dalla mancata conclusione di una vendita successiva, se tale perdita sia provata.
• La presenza di ipoteche su un immobile può legittimare il promissario acquirente a rifiutare la stipula del definitivo fino alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, anche in assenza di una clausola espressa sul punto.
• La perdita del semplice affare non determina automaticamente il risarcimento dell'intero utile sperato: occorre distinguere tra mancato guadagno definitivo e pregiudizi meramente eventuali o temporanei, gravando sull'attore l'onere di provare la perdita effettiva e definitiva.

Come è indicizzato